本文對經濟適用房制度的詬病以及上海經濟適用房制度的改革進行評論，上海市已就經濟適用房申請家庭成員發生病故死亡等變化后的申請工作進行了詳細規定。明確經適房產權人死亡后,其繼承人如果不屬于申請家庭成員,不享有經濟適用房居住使用權,僅可分得經濟適用房回購或者轉讓后,按產權比例分割的價款。
文/《東地產》特約撰稿趙春雷
制度設計必然需要符合產品的特性,否則難免會出現這樣那樣的問題,對于經濟適用房亦是如此。多年來,經濟適用房領域主要面臨著兩個垢病,其一是經濟適用房的供給遠遠不足以體現這一半公共產品的需求;其二則是經濟適用房由于制度的漏洞,經常成為尋租與變味的領域,與自身應有的定位與功能相悖。顯然,上海市的經濟適用房規劃與新政正在努力杜絕上述詬病。
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經濟適用房申請條件
在去年12月的中央經濟工作會議中,首次提出了“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”,以健全住宅供應體系的雙軌制,讓市場的歸市場、讓保障的歸保障。
與此對應的,上海市的保障房體系輪廓已經初步形成,而其中,經濟適用房占了整個保障房體系的主力。“十二五”期間上海計劃在2000萬平方米上新建約40萬套經濟適用房;30萬套供應動遷安置房;多方式籌措和建設公共租賃房20余萬套;計劃新增廉租住房受益家庭7.5萬戶。
從資金的運作來看,經濟適用房無疑要比公共租賃房與廉租房更有效率,而基于土地資源不可再生的特點,保障房體系與商品房體系與土地的此消彼長也必然存在。因此,建設保障房體系也不可避免的遭遇資金的尷尬,即一方面土地財政收益縮水,而另一方面保障房建設需要大筆的資金投入。
從國內橫向的看,經濟適用房的運作模式并非單一標準,而是各地根據自身情況各自制定。在上海,經濟適用房執行共有產權與有限產權的方法,經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權,其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格,占相同地段、相同質量的普通商品住房市場價格的一定比例。經濟適用住房的房地產權利人、同住人不得將經濟適用住房擅自轉讓、出租、出借、贈與或者改變房屋使用性質,不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。
作為保障房體系中重要部分的經濟適用房,其目的在于改善中低收入住房困難家庭居住條件,因此,公平優先顯然應該是準則。
由于經濟適用房是一種有限的產權購買行為,因此盡管同為保障房體系,但與公共租賃房、廉租房存在一定的差異,如何避免因制度漏洞形成其他地區曾出現過的尋租現象,這是一個要點。上海的經濟適用房起步較晚但后續計劃供應量巨大,至2009年底,上海開始第一次經濟適用房試點,而未來5年的供應量,可以滿足大致40萬個家庭的需求。
日前,上海市已就經濟適用房申請家庭成員發生病故死亡等變化后的申請工作進行了詳細規定。明確經適房產權人死亡后,其繼承人如果不屬于申請家庭成員,不享有經濟適用房居住使用權,僅可分得經濟適用房回購或者轉讓后,按產權比例分割的價款。
上述的新規,無疑為經濟適用房設置了一道制度上的防火墻,實現了經濟適用房與商品住宅的區別,也充分體現了保障性住房“階段性保障”的精神。作為公共產品的保障性住房,從某種程度上,應該體現對符合保障條件的人群的階段性保障。人的經濟狀況,經常是處于動態而非靜止的,保障性住房,理應也必然需要設置一定的準入及退出門檻。
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