近4萬(wàn)元高額稅費(fèi)使買(mǎi)主放棄購(gòu)房
在國(guó)企工作的李先生于1998年在洋橋附近購(gòu)得一套房改房，建筑面積75平方米，兩居室，一家三口居住，但最近李先生想把自己年邁的父母接過(guò)來(lái)居住，這樣也便于照顧。五口人住在兩居室里顯然環(huán)境差了些，為此，李先生決定把房屋出售，然后到郊區(qū)購(gòu)置一套大三居來(lái)改善居住環(huán)境。今年4月，李先生把房屋委托給某經(jīng)紀(jì)公司代為出售，李先生報(bào)價(jià)為5300元/平方米，總價(jià)為39.75萬(wàn)元。
6月20日，李先生與在私企工作的劉女士初步達(dá)成購(gòu)房意向。但在計(jì)算應(yīng)繳納稅費(fèi)時(shí)雙方陷入了尷尬局面，李先生的房屋雖是1998年購(gòu)買(mǎi)的，但其產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間卻是2004年，恰好在兩年內(nèi)出售房屋全額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍內(nèi)。而且從6月15日起，個(gè)人所得稅的征收開(kāi)始與房產(chǎn)過(guò)戶(hù)掛鉤，朝陽(yáng)、東城已開(kāi)始試點(diǎn)。
經(jīng)過(guò)計(jì)算，該房屋如果上市交易，李先生應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅1.9875萬(wàn)元，即39.75×5%=1.9875（萬(wàn)元）；并應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝（售房款-住房建筑面積×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％，即（39.75—75×4000元/平方米-合理費(fèi)用）×20％=1.95萬(wàn)元。面對(duì)這將近4萬(wàn)元的高額稅收，買(mǎi)賣(mài)雙方都不愿意承擔(dān)，經(jīng)過(guò)一個(gè)小時(shí)的談判，最后終于以買(mǎi)方放棄購(gòu)買(mǎi)而告終。
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買(mǎi)賣(mài)二手商品房
(1)個(gè)人購(gòu)房不足2年出售的買(mǎi)方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)方：契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣(mài)方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(3)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)方：契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購(gòu)房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
買(mǎi)賣(mài)已購(gòu)公房
(1)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅1.5%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣(mài)方：印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
(2)個(gè)人購(gòu)房超過(guò)2年出售，不符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)方：土地出讓金：當(dāng)年的房改成本價(jià)×建筑面積×1%契稅3%；印花稅0.05%；工本費(fèi)（依各區(qū)規(guī)定）
賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅（售房?jī)r(jià)－購(gòu)房?jī)r(jià)）×5%；印花稅0.05%；個(gè)人所得稅（依各區(qū)規(guī)定）
《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》出賣(mài)人將房屋以“以租待售”方式出售給買(mǎi)受人，雙方可以約定如下條款：
1、出賣(mài)人和買(mǎi)受人在房屋租賃合同生效后（）日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理租賃登記備案手續(xù)，以保護(hù)買(mǎi)受人對(duì)房屋的使用權(quán)及產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力。
2、雙方在房屋租賃合同中約定零租金（或低額租金），以避免出賣(mài)人解除租賃合同。
3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同自（）年（）月（）日生效；若在房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效前，出賣(mài)人擅自解除雙方所簽房屋租賃合同，則本房屋買(mǎi)賣(mài)合同即刻生效；房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的，出賣(mài)人按照租賃合同約定已付房屋租金即為買(mǎi)受人按照買(mǎi)賣(mài)合同約定向出賣(mài)人支付了與該租金相等數(shù)額的房?jī)r(jià)款。
4、出賣(mài)人在租賃期限內(nèi)，擅自解除合同即視為違約，應(yīng)向買(mǎi)受人支付違約金（）元。
面積超140平米需繳所得稅
安女士：我看中一套二手房，三室二廳二衛(wèi)，145平米，賣(mài)主已入住兩年半。我打算下周簽成交合同，請(qǐng)問(wèn)按目前有關(guān)規(guī)定，除了付房屋成交額以外，要付哪些稅？
律師答復(fù)：來(lái)信所述房屋面積超過(guò)140平米，不屬于享受優(yōu)惠政策普通住房之列。買(mǎi)方除了付房屋成交額外，主要交納：（1）契稅：成交價(jià)的3%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)印花稅：5元；（4）其他雜費(fèi)。賣(mài)方主要交納：（1）營(yíng)業(yè)稅（含城建稅、教育費(fèi)附加），房屋成交額減去原購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后所得差額的5.5%；（2）合同印花稅：成交價(jià)的0.5‰；（3）個(gè)人所得稅，此次轉(zhuǎn)讓凈所得的20%；（4）土地增值稅：增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額之和（購(gòu)進(jìn)價(jià)、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅）×稅率。
稅務(wù)研究專(zhuān)家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。
●高價(jià)房要延遲繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%繳納了。
●超大房須按期繳稅對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。
●詢(xún)問(wèn)最低過(guò)戶(hù)價(jià)在購(gòu)買(mǎi)二手房繳納稅費(fèi)過(guò)程中需注意契稅最低過(guò)戶(hù)價(jià)的問(wèn)題，因?yàn)槔U納契稅時(shí)有最低過(guò)戶(hù)價(jià)的要求，最低過(guò)戶(hù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)各區(qū)規(guī)定有所不同。
●提交5項(xiàng)資料繳納稅費(fèi)時(shí)需提供：買(mǎi)賣(mài)合同（原件及復(fù)印件）、房產(chǎn)證（原件及復(fù)印件）、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證（原件及復(fù)印件）、原購(gòu)房協(xié)議、購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)（原件及復(fù)印件）。
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