房產中介避稅高招其實暗藏風險
新政給賣房人“增負”稅費≈房款×10%
2005年6月1日對不少賣房人來說絕對是有著分水嶺意義的一個日子。新政規定：6月1日以后，個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業稅;另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內的房屋也難逃個人所得稅這一關。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內的普通住宅所繳稅額能相差幾萬元。
以亞運村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購價為5200元/平方米，以6000元/平方米的市場價格出售此套房屋，按照新的房產轉讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費：
1、印花稅=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元
2、營業稅=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元
3、個人所得稅={售房價-原購房價-合理費用(當初業主購房時所產生的稅費，即：契稅+印花稅)｝×20% =15826.8元 其中，售房價：110平方米×6000元/平方米=660000元
原購房價：110平方米×5200元/平方米=572000元
契稅：572000×1.5%=8580元 印花稅：572000×0.5‰=286元 可見，新政實施后，賣房人要繳納的稅額總共是49156.8元，占到總售房款的7%;而新政實施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。(具體對照見下“新政前后賣房人所繳稅費對照表”)
以上案例中沒有涉及到土地增值稅，專業人士測算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達到房款的10%以上。
記者暗訪——
為吸引客戶 中介玩起避稅游戲
沉重的稅負使很多賣房人和買房人忘而卻步，多家中介公司均表示，6月份的經營情況還不及三四月時的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經10天沒來一個買主了。”
一位房產經紀人訴苦：“現在生意實在不好做。把賣房人的稅負加到房價里，房價太高買方不愿買;而讓賣房人負擔這筆稅，賣方無利可圖又不愿賣。”面對這樣的兩難境地，房產中介們開始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產中介公司，發現他們避稅的高招還真不少。
記者向中介表示，想賣的房子是2001年以6000元/平方米的價格購買的一套90平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理房產證，地段在亞運村，東西朝向。為了幫助記者把房子賣個好價錢，中介公司在“避稅”環節上出了四招。
招數一：以租待售。“你的房子雖然是2001年買的，但繳稅是按照房產證的時間計算，所以你的房產證辦下來也要繳納營業稅和個人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到房產證2年期滿就不用繳營業稅了。”
招數二：不過戶先公證。“可以先通過合同或公證的形式進行買賣，但先不到房地產交易中心辦理交易登記，待房產所有權滿兩年后，再辦理過戶手續，僅花少量的公證費，就可避免繳納房產交易價格5%的營業稅和相關城市建設稅及教育附加費。”
招數三：把交易價格“做低”。“雖然營業稅和個人所得稅現在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。當然，價格也不能太低，否則地稅局會找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格。比如你的房子按照規定平均交易價格應該是4000元/平方米，買賣合同上就可以定價4100元/平方米，而實際上你可以賣到5000元/平方米。”
招數四：找物業改底單。“你可以找物業公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產證上直接寫買主的名字，這樣就可以不用繳營業稅和個人所得稅了。”
