已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
已購公房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用(已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費用假設為原值的15%)。
■案例：
李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平房米的房子，假設房屋原值為30萬元，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個稅。
因為個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
而轉讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=50×0.05%=0.025萬
所以個稅=(50-30-0.025-4.5)×20%萬=3.095萬
該業(yè)主所要交納的總稅費=印花稅+個稅=3.12萬。
專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價購得的。隨著年限的增長，房價的不斷走高，其最終出售價格與原購買價格存在較大差額空間也屬正常情況，相應個稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費的支出。
★經(jīng)濟適用房
個稅征收計算：
經(jīng)濟適用房原值具體為：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
經(jīng)濟適用房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
經(jīng)濟適用房合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用(經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設合理費用為原值的15%)。
■案例：
王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平方米的房子，假設房屋原值為36萬元，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個稅。
因為個稅=(轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-合理費用)×20%
而轉讓房屋需要交納的印花稅=成交額×0.05%=54×0.05%=0.027萬
所以個稅=(54-36-0.027-5.4)×20%萬=2.5146萬
該業(yè)主所要交納的總稅費=印花稅+個稅=2.5416萬。
專家指出：經(jīng)濟適用房是針對中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。由于其房屋權屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房價，還是具有較強的價格優(yōu)勢的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。
