房屋買賣流程中應該注意哪些問題?
第一步，買房前準備
買房是大事，必須慎之又慎，因此買房前做好資金和心理上的準備是十分重要的.準備工作一般包括幾個方面：買房目的，買房預算，買房時機，房地產知識.
一、思量買房目的
通常買房有兩個目的：自住或投資。如果是買房自住的話，您要考慮的是地段、環境、交通、價格、房型面積、配套設施等多種因素;如果買房單單是為了投資，則除了以上這些因素之外，還要考慮房產能否升值以及投資回報的問題。
二、估算您的買房能力
您在買房之前，需要制訂一個詳細購房預算，根據自己的住房需求、資金實力以及市場行情等因素，估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買房屋的價位。
1、估算家庭凈資產：等于家庭總資產(包括各種有價證券、動產和不動產)減去家庭總負債。家庭總資產的多寡直接關系到您到底能承擔購買什么檔次的房子。
2、估算月還款能力：計算一下家庭的平均收入、家庭的日常開支以及用于醫療、保險、預防意外災害等方面的預備資金。將家庭平均月收入扣除日常生活開支預備資金，得到家庭每月可以靈活運用的資金，由此可估算出月還款能力。
3、根據所估算的月還款能力進一步推算出按揭貸款的最大額度。
4、除了要付清房款以外，您還要把其他一些費用考慮在內，比如按揭、公證、保險的費用，買房要交的稅費，入住后的物業管理費用等等。
三、選擇買房的時機
選擇購房時機可參照“五率”指標，即經濟增長率、按揭貸款利率、通貨膨脹率、房屋銷售率、房屋空置率。從宏觀角度來看，當經濟增長率保持在較高的水平，而銀行的按揭貸款利率和通貨膨脹率又處于相對低位的時候，應該是介入買房的最好時機。政府刺激房產市場的重大利好政策之初往往也是購房的黃金時機。從微觀角度來看，當房屋的空置率處于高位，說明房屋的供給量增加較快，房價在一段時間內將處于調整或下跌狀態，這時候購房就應該特別謹慎，最好等房價調整趨于穩定之后再買房不遲。此外，就樓盤個案而言，一般在開盤或銷售接近尾聲的時候買房是比較劃算的。
四、了解一些房地產知識
買房之前您還應該多少了解一些有關房地產方面的基本知識。這些知識并不復雜，但對您買房會有很大的幫助。
第二步：實地考察
這一步的工作可以看作是您簽約前的序曲，因此特別重要。實地考察包括：買房目標、資料收集、實地看房三個過程。
一、 您心中的房子是什么樣的?
有兩個因素可以大致勾畫出您未來房子的輪廓，一個是地段，一個是前面所說的買房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空間區域，因此您在買房時更愿意選擇距離自己或家人工作、學習、單位較近的地方買房，或者在家人都習慣的地段置業。通過對買房能力的估算，您也知道了自己大概能買什么價位、總房款是多少的房子。這兩個因素綜合起來形成了您對未來房子的認識，這非常重要，因為有了輪廓，您就可以有的放矢地尋找房源了。
二、 怎樣收集房源資料?
心中有了房子的大致輪廓，就可以著手收集房源資料了。專業的房地產網站，報紙媒體，電視媒體以及定期舉行的各種房交會都是很好的選擇。
三、 到現場去看看房子
1、 首先要考察開發商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現房，還要向開發商索取兩書。
2、 考察項目的周遍大環境，包括人文環境如何：生活、商業配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫院、學校、幼兒園等公共設施：附近有無工廠等。
3、 如果是期房，您要對開發商的信譽、實力進行考證。看看開發商以前是否還開發過其他的項目，項目開發的結果如何：看看工地的場容場貌，現場施工管理是否井然有序，結構施工的質量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質;考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應對代理的實力情況進行了解)。
4、 如果是現房，您還要考察一下小區內部的環境、規模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質量等等。
第三步：談判簽約
您在選定了購房目標后，就進入了和開放商進行實質性的談判階段。這一階段通常包括三個過程：談判內容、淺認購書、簽訂合同。
一、 談判談什么?
談判主要包括房子的價格、付款方式、裝修交工標準、配套設施、入住時間、物業管理費用等等必須涉及的內容。其中房價的談判最為重要，您應該爭取到最大限度的優惠價格，保護自己的利益。
二、 簽訂《房屋認購書》
買房先簽《房屋認購書》并交納定金是現在售樓過程中的習慣性做法，但簽《房屋認購書》并不是正式簽約的必要前提，因為我國相關法律和法規并未明確規定購房者在簽訂正式銷售合同前，必須簽訂《認購書》。認購書約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認購書對于您來說是有一定風險的，必須全面考慮清楚后才能簽。
三、 簽訂正式購房合同
1、 首先您應該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時間來開發商的售樓處簽合同。簽訂購房合同是購房過程中最重要的一個環節，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請再三斟酌合同條款，熟知簽訂購房合同應注意的問題，并確信您已經清楚了合同各條款的含義。
2、 合同備案。一般地說，雙方自簽訂合同之日起30日內，開發商會持商品房銷售許可證、合同，到房地產管理部門進行合同備案。需辦理銀行貸款購房的，合同備案后還應到銀行、房地產管理部門、保險及公證部門辦理貸款手續。
第四步：付款及貸款
您在購房時依據自身的財力可以選擇一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您的購房資金寬裕，不妨選擇一次性付寬，在樓盤剛開盤或封頂以后選擇這種付款方式比較合適，通常能享受開發商給予的最優惠的價格;如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，但卻有一定的支付潛力，可選擇分期付款，在期房階段選擇這種方式最好不過了：如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了，條件是必須具有穩定的收入并能按時還款。
