買房改房的買家注意啦!你可知道你看中房子的“芳齡幾何”?
“一看都知道老掉牙啦，約莫二十多年樓齡吧，地產經紀說的”!別，這種“地產經紀說”的約莫話以后還是不說為妙。
根據廣州市房地產中介協會2014年第一季度行業糾紛與投訴處理工作分析報告稱，投訴人認為中介公司隱瞞交易物業樓齡的情況，占據今年第一季度投訴理由中的首位。據記者了解，由于目前公積金貸款審核可謂是空前嚴格，因為“樓齡”問題發生爭議而貸款受阻也空前多了起來。一位按揭行業的負責人告訴記者，本月，她就接待了一位“大頭蝦”買家，因為房改房比預想中突然“老”了20歲，導致無法貸款，最后無奈放棄了誠意金終止交易。所以各位看官，現在知道了吧，搞清楚選購對象的“年齡”是多么重要啊。尤其是對于購買學位房的家長來說，大多數學位房都是老齡房改房，更要多一個心眼了，可不能盲目相信地產經紀或業主口里所說的“芳齡”。
房改房芳齡幾何?查冊后才能確定
不久前，常女士向記者說起她的購房經歷。常女士看了幾個月樓，最近相中了一套房改房，看樓時地產經紀說那是1995年的房子，準備網簽時看查冊表才發現：該樓房的建筑時間是1985年，“房產證上是沒有顯示樓齡，只有查冊才看得到，其實地產經紀和業主也沒有想騙我的意思，因為大家都以為就是1995年的房子”。
讀者張先生也曾經遇到與常女士同樣的經歷，他于2010年買了一套員村的樓梯樓單位，當時看外墻似乎挺老舊，但業主手中的房產證卻是2000年出證的。地產經紀告訴他，房屋的確是在上世紀80年代末興建的，由于業主所在國企的改制問題，房改房的房產證在2000年才辦下來。張先生很狐疑：難道看房子的樓齡，不能以房產證上標注的日期為準嗎?我們究竟以哪個為準?
記者為此咨詢了相關專家。滿堂紅法務部專員羅凱波說，樓齡的確認，民間的定義亦很混亂，根據房管部門目前公示的產權信息，亦并非全部都有顯示。樓齡起算時間的認定，現在有很多種說法，例如：按土地劃撥或出讓的時間起算、按建筑時間起算、按出證時間起說。
究竟以哪一個為準?根據《關于規范住房公積金貸款審批工作的函》(穗公積金中心函〔2013〕506號)的相關規定：“二手住房樓齡的計算標準：二手住房以《商品房買賣合同》的建筑時間、產權證的測繪時間以及評估報告三者之中年限最長者為房屋樓齡”，因此，判斷一個物業的樓齡，則要把這幾個時間都拿來做一通比較，哪個長算哪個。
所以各位買家，你看中的房改房芳齡究竟幾何，有可能誰說了都不算，而要去查冊后才能知道。
公積金審批空前嚴格，“扮嫩”二手樓紛紛中招
在此之前，人們對房子的樓齡，其實“約約莫莫”也是可以的，只要不相差太遠就行。
因為“樓齡”只需涉及按揭貸款問題。而在貸款按揭的規定中，官方的說法是“貸款年限+樓齡不能大于30年”，但在過去的實際操作中，許多十五六年樓齡的房屋依然可申請20年的商業貸款，所以樓齡問題雖然在公開文件中會顯示影響按揭審批，但在實際操作中，影響有限。“因為按揭貸款最主要的影響因素是在于貸款人的資質，有長期穩定收入的人群申請貸款，如果貸款額與抵押物業經評估的市場價值之比例符合貸款政策，貸款期基本不會受到太大影響”。
資深按揭顧問鄭大源告訴記者，以前市場對“樓齡”不是太在意，也不太認真，只要價格合適、合眼緣就行了。但是最近的情況變了，鄭大源提醒賣家，由于現在公積金按揭貸款的審批空前嚴格，所以很多“有意無意扮嫩”的老齡二手房就紛紛中招了。
“不少客戶簽約后，準備申請按揭貸款時才發現，原來樓齡超標了，根本申請不了那么多年的貸款期”，鄭大源告訴記者，有買家就因此不得已毀約賠上一筆誠意金。所以，購房者在簽合同之前一定要先查冊，看看建筑時間、房屋的測繪時間及評估報告時間是多少，不是地產經紀說多少，貸多少、貸款期多長是能做得到的，一切都要看證據，尤其是自己的月供能力一定要控制好，“如果可以，最好簽合同的時候能請一個比較專業的人士陪同，畢竟合同是后續工作的依據，千萬馬虎不得”。
