咨詢熱線內(nèi)容
我姓古，以前在一家國營企業(yè)上班，妻子則在一家私有企業(yè)就職。結(jié)婚以后，我們借錢買了一套兩居室的房子。沒過多久，因為單位不景氣我下崗了。在妻子的鼓勵下，我開始下海經(jīng)商。但苦于沒有資金，于是我們把房子抵寸甲給銀行，貸款15萬元作為流動資金。由于沒有經(jīng)驗，第一筆生意以失敗告終，銀行的還款期到了我們卻拿不出一分錢。幾經(jīng)周折，妻子向朋友朱某借了一部分錢，并訂立了一份合同，內(nèi)容如下：(1)由朱某先替我們償還貸款，而房屋過戶在朱某名下，產(chǎn)權(quán)歸朱某所有；(2)我可在5年內(nèi)(即2005年5月1日前)以原價買回房子，如超過5年期限則朱某可以將此房產(chǎn)賣給他人；(3)在我買回房子期間，我們租住朱某的房屋使用，每年交納一次房租，計4000元。協(xié)議訂立后，朱某替我們償還了貸款，但租金我們一直沒有交過，朱某也從未催要。
轉(zhuǎn)眼3年過去，因為我經(jīng)常外出談生意，難以與妻子溝通，造成夫妻感情破裂，并于 2004年離婚。離婚后，我仍住在原來的小屋內(nèi)。2004年1月的一天，朱某上門通知我說她已經(jīng)將房賣了，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，后天是交房日期，讓我馬上搬走。她給出的理由是她是房屋的所有人，想什么時候賣就什么時候賣，而且我從未交過房租，違約在先。
請問：朱某說的對嗎?我該怎么辦呢?
律師專線解答
古先生，朱某所持的觀點沒有法律依據(jù)，您對所遭受的損失有權(quán)要求其賠償，但對您欠朱某的房屋租金也應(yīng)如數(shù)支付。
第一，您與朱某之間實際上形成了一種特殊的房屋買賣關(guān)系——買回合同。所謂買回合同，是指買賣雙方在合同中約定，出賣人對其出賣的標的物保留買回權(quán)的合同，即附條件的再買賣合同。當出賣人在約定或法定的期限內(nèi)向買受人發(fā)出買回的意思表示后，買受人有向買回人交付原標的物的義務(wù)，同時取得受領(lǐng)相應(yīng)價金的權(quán)利。因可歸責于買受人的事由使標的物交付不能時，買受人應(yīng)負損害賠償責任。我國《合同法》并未對買回權(quán)做明確規(guī)定，但在上述房屋買回合同中，您與朱某明確約定了自合同訂立起5年內(nèi)的房屋買回權(quán)，故朱某在處分已過戶到其名下的房產(chǎn)時應(yīng)受到一定的約束，即5年內(nèi)您有權(quán)以原價回購該房屋，除非您5年內(nèi)沒有行使此權(quán)利或明確表示放棄，那么朱某方可將其出賣給他人。
第二，朱某的主張于法無據(jù)。誠然，從2001年簽訂房屋買賣合同以來至2004年，您并未交房租實屬違約，但如果其欲處分由您租住的房屋時，她必須先履行催告義務(wù)。朱某可以要求您在合理期限內(nèi)支付租金，您逾期不支付其才可以解除合同。再者，根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，故朱某的行為還侵犯了您對此“出租房”的優(yōu)先購買權(quán)。
綜上所述，朱某擅自將您尚有買回權(quán)的出租房屋不經(jīng)告知便賣與第三人，是違反合同的行為，您可以要求其承擔違約責任，并可就所遭受的損失主張賠償。至于您與朱某的房屋租賃合同雖因其行為具有瑕疵而不予解除，但對于房屋的租金您必須如數(shù)支付，否則您則因違反合同，需承擔相應(yīng)的責任。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對買回合同的效力及解除的條件理解不清楚。
律師提醒與注意事項
您不僅可以要求朱某承擔違約責任，賠償損失，而且還可以根據(jù)“承租人具有以同等條件優(yōu)先購買出租房的權(quán)利”而向人民法院主張朱某和第三人所簽訂的房屋買賣合同無效，從而主張房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
已簽訂的合同具有法律效力，一切行為都應(yīng)遵照法律的規(guī)定和步驟進行。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條、第二百三十條、第二百三十二條
