咨詢熱線內(nèi)容
我姓葉，2002年從加拿大留學(xué)回國(guó)后，向銀行貸款200萬(wàn)元做軟件開(kāi)發(fā)生意。但是由于對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)不足，第一筆投資就失敗了，公司破產(chǎn)致使銀行的貸款無(wú)法償還。而我自己也必須從頭做起，償還貸款。2004年，叔叔從加拿大寄給我一筆錢(qián)，說(shuō)過(guò)兩年要回國(guó)安享晚年，讓我?guī)退I(mǎi)套別墅。經(jīng)過(guò)挑選，我?guī)退x中位于市郊的一處價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)。簽合同時(shí)，叔叔因?yàn)橛惺聸](méi)能回國(guó)，所以讓我先以自己的名義代其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理房產(chǎn)證，等他回國(guó)后再行變更。
按照叔叔所托，我辦理了一切手續(xù)，并將這套房子的房產(chǎn)證寄給了叔叔，我的生活又回到了原來(lái)的軌道。但2005年1月的一天，我突然接到銀行的電話，具體內(nèi)容是說(shuō)他們懷疑我藏匿財(cái)產(chǎn)，拒不償還銀行債務(wù)，而用來(lái)購(gòu)買(mǎi)豪華別墅，還說(shuō)要向法院起訴我，查封房產(chǎn)申請(qǐng)拍賣(mài)。這可把我嚇壞了，連忙向銀行解釋?zhuān)f(shuō)明那套別墅的所有權(quán)是歸我叔叔所有，我只是代他辦理手續(xù)而已。但銀行方面根本不相信，認(rèn)為代理必須是以被代理人名義實(shí)施的，而我卻是以自己名義代辦的，所以堅(jiān)持要起訴。我真是萬(wàn)分著急，明明是替叔叔登記購(gòu)房，結(jié)果卻惹來(lái)這么多麻煩。
請(qǐng)問(wèn)：我該怎么辦呢?
律師專(zhuān)線解答
葉先生，您的情況是由于代理關(guān)系不明而導(dǎo)致債權(quán)債務(wù)關(guān)系權(quán)屬難以劃分，所以只要證明您和您叔叔是代理關(guān)系即可，您的債務(wù)關(guān)系自然就不會(huì)影響到您叔叔行使房屋所有權(quán)。
根據(jù)我國(guó)《民法通則》第63條第2款的規(guī)定：“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”這里所說(shuō)的就是代理人以被代理人名義實(shí)施民事活動(dòng)的行為，這稱(chēng)為狹義的代理或直接代理。而根據(jù)我國(guó)《合同法》第402條的規(guī)定，代理還包括間接代理的情況，就是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以自己的名義與第三人實(shí)施民事法律行為，其行為后果由本人承受， 這是廣義的代理。您和您叔叔的關(guān)系就屬于間接代理，您為代理人，您叔叔是被代理人，開(kāi)發(fā)商是第三人，所以銀行認(rèn)為您不是叔叔代理人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
這樣，事情就很清楚了，您與叔叔只是代理關(guān)系，別墅的所有權(quán)屬于您叔叔所有。即使是您以自己的名義簽訂合同，房產(chǎn)證上的名字也是您，這并不能說(shuō)明別墅的所有權(quán)歸您，所以銀行一方也就不能訴請(qǐng)法院對(duì)其查封、拍賣(mài)。
癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于咨詢者對(duì)代理的相關(guān)問(wèn)題不清楚。
律師提醒與注意事項(xiàng)
雖然您可以以代理關(guān)系的存在為由主張銀行不能對(duì)別墅進(jìn)行查封、拍賣(mài)，但是您還得找出足夠的證據(jù)來(lái)證明這種間接代理關(guān)系的存在，否則將會(huì)承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，您可以和叔叔補(bǔ)辦一個(gè)委托合同，并找出知情的第三人或當(dāng)時(shí)的通訊記錄來(lái)舉證，這樣才會(huì)有勝算的把握。
這件事情提醒我們，無(wú)論是親戚還是朋友委托您辦事情，千萬(wàn)要按法律規(guī)定的程序簽訂委托書(shū)，最好去公證機(jī)關(guān)公證或找第三人充當(dāng)證明人，這樣才能做到有理有據(jù)，防患于未然。
法律鏈接
《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條、第六十四條
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第五十一條、第四百零二條、第四百零三條
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