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2005年2月，某房地產開發商將對即將竣工的某花園小區進行預售， 因為該開發商打出的預售廣告聲稱凡是購買該小區的商品房前100位都可享受更優惠的購房價，所以在預售頭一天我就到該小區售樓中心與該公司簽訂預售合同。合同約定開發商至遲于2005年9月30日前交房，逾期交房按日房屋總價款萬分之五支付違約金，如果逾期30日以上，作為購房者有權單方面解除合同，但不可抗力因素除外。
但直到2005年11月，小區建設仍未完工，開發商自然也未能如期交房。我和其他一些購房者一同找到開發商要求解除合同，并要求其承擔違約責任，但卻遭到開發商的拒絕。其辯稱，之所以遲延交房是由于不可抗力造成的，本來按規定工程應在9月30日前完工，但是今年雨水大，七、八月份連續下了幾場暴雨，致使無法施工。雖然下暴雨是事實，但我卻不同意開發商的說法，我們認為開發商應當早就預料到這種情況，不屬于不可抗力。
請問：下雨是否構成開發商未能如期交房的不可抗力?開發商是否應承擔違約責任? (咨詢者：李先生)
胡崇國律師專線解答
李先生，可以肯定的一點是，連續下暴雨不能構成開發商未能如期交房的不可抗力，開發商應對其逾期交房的行為承擔違約責任。
我國《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。”同時，該法第118條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。”可見，房地產開發商要免責必須具備以下幾個要件：(1)免責事實必須構成不可抗力; (2)免責事實必須是雙方簽訂合同后履行期限屆滿之前發生的;(3)開發商必須將發生不可抗力的事實及時通知購房者并出具證明。
事實上，天氣因素對施工進度確實有嚴重的影響，但是風雨天氣應當屬于正常的天氣現象，作為開發商在進行房地產開發前，就應當根據當地的天氣記錄、結合氣象部門對未來天氣狀況的預測，合理預計工期，確保能在所承諾日期前順利完工交付。
因此，開發商遇到的下雨天氣不構成不可抗力事由。況且，即使真的遇到屬于不可抗力的事實，也應及時告知購房者，否則也不能完全免責。所以，開發商的逾期交房構成違約，其應承擔合同約定的違約責任。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者不清楚什么情況下構成開發商未能如期交房的不可抗力事由。
律師提醒與注意事項
在購房時，應仔細分析閱讀開發商所提供的合同條款。在現實房產交易中，開發商常以以下兩個理由作為不可抗力的免責條款：一是施工過程中遇到了重大的困難不能解決，二是市政配套的批準與安裝的延誤。其實，這兩種情況都不能構成不可抗力的免責條款，開發商試圖用此種條款將這些風險轉嫁給購房者，所以務必要加以鑒別，維護自己的合法權益。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、第一百一十八條
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