一、以未成年人名義購買的房屋可以抵押嗎?
《中華人民共和國民法通則》第十八條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的 財(cái)產(chǎn)。在生活中，登記在子女名下的房產(chǎn)從法律上說是屬于未成年人的財(cái)產(chǎn)，如果要對(duì)其進(jìn)行處置，首先應(yīng)當(dāng)征得全體監(jiān)護(hù)人的一致同意，其次要經(jīng)過嚴(yán)格的公正程序，證明該處置行為確實(shí)是為了被監(jiān)護(hù)人的利益——如求學(xué)、治病等重大事項(xiàng)所需，否則相關(guān)處置行為應(yīng)為無效。
而在證明是否是為了監(jiān)護(hù)人的利益這一環(huán)節(jié)，往往很多家長都給不出答案，導(dǎo)致，抵押擱置。所以，家長在為子女購房時(shí)要慎重!因?yàn)椋慨a(chǎn)一旦落在了子女的身上，就不能隨便處置了!
二、以未成年人的房屋設(shè)定抵押時(shí)，該如何辦理?
根據(jù)《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交監(jiān)護(hù)人身份的證明材料;因處分未成年人房屋登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。此外，《石家莊市房屋登記條例》第十二條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人有兩人以上的，應(yīng)當(dāng)共同代為申請(qǐng)。由于以房產(chǎn)作抵押也是對(duì)房地產(chǎn)的一種處分，在申請(qǐng)登記時(shí)，只要監(jiān)護(hù)人(一般是父母)共同申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份的證明及為未成年利益的書面保證，并在合同中約定借款用途是為未成年子女利益，那么以未成年人名義購買的房屋或者未成年人與父母共有的房屋也可以設(shè)定抵押。
三、夫妻以未成年子女名義購房，離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸誰?
滬律網(wǎng)網(wǎng)友提問：我與丈夫婚后出資30萬元，以11歲女兒名義購買了一套住房，并辦理了產(chǎn)權(quán)證登記。而今，我與丈夫因感情不和準(zhǔn)備離婚，但就住房的處理產(chǎn)生爭執(zhí)。我認(rèn)為女兒隨我生活，房子應(yīng)當(dāng)歸我。丈夫提出女兒根本沒有能力購房，房屋實(shí)際仍然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)一人一半。
請(qǐng)問，夫妻以未成年子女名義購房，離婚時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸誰?
滬律網(wǎng)律師回答：該房屋產(chǎn)權(quán)屬于你們的女兒，你們無權(quán)處分該房屋。
首先，根據(jù)有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)定，只有在房地產(chǎn)管理部門登記并取得房屋權(quán)屬證書的人，才是房屋的所有權(quán)人。如城市房地產(chǎn)管理法第五十九條規(guī)定:“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定:“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。”從中可以看出，以未成年人名義購房且房產(chǎn)證上的名字是未成年人的，產(chǎn)權(quán)人只能是該未成年人。
其次，父母將所購房屋，無償?shù)怯浗o未成年子女，實(shí)際上屬于父母對(duì)子女的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，且不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過辦理登記即為實(shí)際交付履行，贈(zèng)與關(guān)系成立。
《民通意見》第一百二十八條和第一百二十九條分別規(guī)定:“公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立;未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)”、“贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)給未成年人個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。”因此，你們的女兒是該房屋的所有權(quán)人，你與丈夫均無權(quán)處分。
