1.村建集體土地租賃房
城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村集體土地建設(shè)的"小產(chǎn)權(quán)房"違反國家法律和行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，不具有合法性。經(jīng)省級(jí)人民政府審核同意和國土資源部審核批準(zhǔn)的"村集體租賃房"允許出租，但不能出售或變相的"以租代售"。
筆者認(rèn)為，在目前法律、法規(guī)明確規(guī)定村集體土地嚴(yán)禁用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的立法背景下，農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)房"不具有合法性。"村集體租賃房"作為個(gè)別地區(qū)的試點(diǎn)，也必將面臨諸多理論及實(shí)踐上的挑戰(zhàn)：實(shí)際操作中，如何把握"只租不售"的底線?
現(xiàn)行法律法規(guī)不承認(rèn)農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)房"。但在城市房?jī)r(jià)高，國有土地使用權(quán)出讓金所占城市房?jī)r(jià)比重居高難下，"集體土地集體所有"、相關(guān)政策和法律法規(guī)在"以租代征"、"以租代售"認(rèn)定上的標(biāo)準(zhǔn)缺乏的背景下，無須繳納出讓金的集體土地上興建"小產(chǎn)權(quán)房"必然形成大幅利潤空間，鄉(xiāng)村集體組織、開發(fā)商結(jié)成的利益鏈條，通過"以租代征"、"以租代售"的所謂"擦邊球"操作，與消費(fèi)者對(duì)住房的剛性需求及改善性需求一旦結(jié)合，便形成了目下積重難返的"小產(chǎn)權(quán)"房屋交易現(xiàn)實(shí)。
"村集體租賃房"與其說是對(duì)農(nóng)村集體土地出租房屋建設(shè)的一種改革"探索"或"創(chuàng)新"，不如說是一種對(duì)集體土地上房屋"以租代售"的當(dāng)?shù)卣弑Ｗo(hù)，為最終"小產(chǎn)權(quán)房"之路的合法化留下隱患，或者機(jī)遇。故"村集體租賃房"的開發(fā)建設(shè)，要么通過立法修訂消除其面臨的諸多法律障礙，要么在現(xiàn)行法律框架下，通過國家征用變更土地使用權(quán)性質(zhì)，統(tǒng)一納入保障性住房建設(shè)開發(fā)行列。而對(duì)于已建、已售的鄉(xiāng)村"小產(chǎn)權(quán)房"的處理，久拖不決只會(huì)形成更多集體土地房屋交易的亂象。困境解決之道，不僅面臨法律、政策的調(diào)適，且對(duì)違規(guī)操作的既得利益者的處理結(jié)果，因追溯時(shí)效與時(shí)間、違規(guī)主體存亡與否，處罰力度與范圍均無法做到公平。其結(jié)果，需要政府對(duì)現(xiàn)實(shí)作出一定的妥協(xié)，懲前毖后，在以后加大執(zhí)法力度，杜絕亂象更大范圍蔓延或再生。更遠(yuǎn)的將來，城鄉(xiāng)二元對(duì)立消除、城鄉(xiāng)戶籍一體化實(shí)現(xiàn)，"小產(chǎn)權(quán)"房的一切問題都會(huì)真正的迎刃而解。
亂久必治，曲中求直。農(nóng)村"小產(chǎn)權(quán)"房的未來，撲朔迷離，但一定會(huì)有光明的結(jié)果。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)城市居民或非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村所謂"村產(chǎn)權(quán)"、"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)"房不合法。價(jià)格或許便宜，風(fēng)險(xiǎn)一定很大。
(2)集體土地上建造的房屋，以"廉租房"、"公租房"、"集資房"、"新農(nóng)村工程房"、"新居工程房"等名義，或變相的"以租代售"進(jìn)行房屋交易，因?yàn)闊o法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，合同效力無法補(bǔ)正，故交易的合法性不受法律保障。
(3)任何開發(fā)公司或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府向城市居民或非統(tǒng)一集體經(jīng)濟(jì)組織成員頒發(fā)的房屋"所有權(quán)證"或"集體土地使用權(quán)證"不具有合法性。
(4)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，因買受人對(duì)房屋權(quán)屬存在審核義務(wù)，故對(duì)合同無效亦存在過錯(cuò)，故存在房款返還時(shí)，是否支持利息，法院有不同判例。
2.老舊房契的法律效力
當(dāng)事人持有土地改革前政府頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證書或權(quán)狀等"老舊房(地)契"或其存根主張相應(yīng)權(quán)利的，原則上不予支持。但訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)狀未發(fā)生改變或房屋所有權(quán)未發(fā)生變更的，前述憑證可作為房屋權(quán)屬的證明。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)房屋權(quán)屬證是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。老舊房(地)契非法定房屋權(quán)屬證。
(2)房管部門設(shè)立的房屋產(chǎn)權(quán)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，購房人簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)盡量到房屋權(quán)屬登記部門查詢擬交易房屋的權(quán)屬狀況。
3.限購政策與情勢(shì)變更
限購、限貸、禁購等樓市調(diào)控政策導(dǎo)致當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或不可抗力，是否屬于"情勢(shì)變更"或"不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由"的情形，應(yīng)結(jié)合購房合同簽訂與調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間先后，及調(diào)控政策對(duì)購房合同履行受阻產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響來確定違約責(zé)任承擔(dān)。購房合同對(duì)違約情形有明確約定的，應(yīng)依照約定處理。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)購房人應(yīng)對(duì)房屋限購政策有所了解，在簽訂合同前對(duì)自身是否符合購房條件以及購房合同約定的付款條件能否實(shí)現(xiàn)要有所判斷，以免倉促交納定金、簽訂合同(包括認(rèn)購合同)。
(2)對(duì)房屋買賣過程中發(fā)生履行障礙的違約原因，"因不可歸責(zé)于雙方"與"因不可歸責(zé)于甲方(乙方)"的表述，二者所產(chǎn)生的法律后果迥然不同，各方對(duì)違約情形盡量考慮周全。
(3)樓市調(diào)控政策造成房屋買賣合同履行受阻，購房人是否享有解除合同的正當(dāng)理由，實(shí)踐中對(duì)"直接影響合同履行"的嚴(yán)格甄斷，仍需遵守《合同法》"鼓勵(lì)交易"的基本原則。
4. 一房二賣的法律后果
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：
(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理地予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)購買未取得房產(chǎn)證的房屋，若為一房二賣情形，則存在無法取得房產(chǎn)所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)房屋買賣合同簽訂并支付房款后，實(shí)際履行交付并入住具有十分重要的法律意義，但即便如此，對(duì)于事先已為交付的買受人，仍有交易目的無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，即簽訂房屋買賣合同，如未辦理過戶登記手續(xù)，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二賣情形，亦存在喪失物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)以一房二賣事實(shí)單獨(dú)訴請(qǐng)確認(rèn)合同效力的，性質(zhì)上屬債權(quán)確認(rèn)，法院可以作出確認(rèn)兩份買賣合同均為有效的判決。至于買受人誰能取得物權(quán)，在當(dāng)事人未提出確認(rèn)物權(quán)請(qǐng)求情況下，屬另案解決范疇。
(4)對(duì)非產(chǎn)權(quán)人的簽約當(dāng)事人，如果不存在授權(quán)委托書或表見代理情形，合同因無權(quán)處分存在無效之虞。如售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款人非簽約相對(duì)人，但最終卻成為產(chǎn)權(quán)人，房主是否一房二賣?實(shí)務(wù)中已有案例提示了此情形下的風(fēng)險(xiǎn)：一審認(rèn)為是一房二賣，二審認(rèn)為是買房人倒手再賣。風(fēng)險(xiǎn)防范：交款人非買房人的，應(yīng)有買房人的委托或確認(rèn)。
(5)商品房買賣合同注意條款："若買方未在規(guī)定之日交齊房款或主動(dòng)提出退房時(shí)，出賣方有權(quán)將買方所購房產(chǎn)予以出售，并將買方已交購房款的5%作為違約金補(bǔ)償出賣方損失，之后出賣方將買方已交購房款剩余部分10個(gè)工作日內(nèi)返還。"應(yīng)當(dāng)注意合同約定的付款日期，可能很短，也可能是法定節(jié)假日影響辦理財(cái)務(wù)手續(xù)，如此重大的交易活動(dòng)，賦予出賣方解約的條件過于剛性，付款遲延不論基于何種緣由，往往成為出賣方借此解約的理由，而且合同依據(jù)明顯。
購房人應(yīng)在訂約時(shí)提出異議，就出賣方的解約行為設(shè)定附有合理期限的催告程序條款;履行過程中，應(yīng)注意就付款遲延的客觀原因保留相關(guān)證據(jù)。對(duì)出賣方而言，前述條款雖然意思表示明確，但并非絕對(duì)的制勝法寶，遼寧沈陽中院(2007)沈民(2)房終字第9號(hào)"馬某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案"一審和二審分別提供了兩種思路：一審認(rèn)為，盡管買方?jīng)]有在合同約定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)付款，但買方卻在事后實(shí)際交付了約定的款項(xiàng)，且出賣方當(dāng)時(shí)對(duì)此也并沒有提出異議，并將該房款收下，出賣方的此種行為是一種默許行為。此情況下，出賣方卻將該房屋出賣給他人，造成其事實(shí)上的不能履行，從而導(dǎo)致雙方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。出賣方的上述行為實(shí)際上是一種違約行為，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而反觀本案買方，其雖未在合同約定的時(shí)間內(nèi)將第二筆房款及時(shí)交付，實(shí)質(zhì)上也是一種違約行為，但這種違約行為并不導(dǎo)致雙方合同目的的無法實(shí)現(xiàn)，即出賣方的違約行為才是導(dǎo)致雙方合同無法實(shí)現(xiàn)并由此產(chǎn)生糾紛的主要原因。二審認(rèn)為：即使買方未在合同約定的期限內(nèi)交付房款，但出賣方事后接收馬某交付購房款的行為，應(yīng)視為對(duì)合同交付房款時(shí)間的變更，馬某在交付購房款上不存在違約。
(6)為騙取銀行抵押貸款，虛構(gòu)商品房買賣合同，合同雖未實(shí)際履行，但在作為標(biāo)的的商品房出售他人后，買受人事后以正式合同起訴主張一房二賣雙倍賠償責(zé)任，如無充分的證據(jù)反駁有效的合同，很難不被要求承擔(dān)賠付責(zé)任。故簽約非兒戲，可能假作真時(shí)真亦假。
(7)簽訂購房合同時(shí)，合同的主要內(nèi)容如不具備，或購房者自身行為對(duì)出賣人正常通知交房構(gòu)成障礙的情況下，有可能在開發(fā)商一房二賣情形，購房者就預(yù)付購房款無法獲得雙倍返還的法律效果。
(8)房屋買賣合同因一房二賣二解除，違約開發(fā)商即使不必雙倍返還預(yù)付房款，但可能就違約造成對(duì)方的損失仍需予賠償，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)就是該房二賣形成的差價(jià)款。
5. 農(nóng)村房買賣合同效力
農(nóng)村私房買賣原則無效。農(nóng)村住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故農(nóng)村私房買賣合同涉及農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。依照《土地管理法》和有關(guān)政策的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時(shí)間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處理。
筆者認(rèn)為，作為社會(huì)主義國家，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時(shí)期，無論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買賣都會(huì)是一項(xiàng)長期的原則性規(guī)則。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村的穩(wěn)定對(duì)中國來說又具有十分重要的意義。千年封建社會(huì)，耕種土地的農(nóng)民地位低下、食不果腹，都與土地所有權(quán)性質(zhì)有密切關(guān)系。即使在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢(shì)，而且各農(nóng)村地區(qū)以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。故農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國國情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。
地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農(nóng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故實(shí)質(zhì)效果等同于房屋買賣，在政策、法律未作修改前，這樣的"破冰"之舉適法性值得考量。
2007年實(shí)施的《物權(quán)法》就一定范圍的農(nóng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對(duì)過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就農(nóng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出售予以解禁。
既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買賣時(shí)間長、交易過戶后雙方履行并無異議，交易時(shí)不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會(huì)秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容;但也依然是作為例外的特別個(gè)案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預(yù)見的將來，也不會(huì)輕易消解。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)我國現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村私房買賣合同采取的是嚴(yán)格、審慎的態(tài)度，一般以違反現(xiàn)行土地管理法律規(guī)定確認(rèn)雙方之間的房屋買賣行為無效。但對(duì)買賣雙方同為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，辦理了宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的情況做例外處理。
(2)禁止購買農(nóng)村私房不僅限于城市居民。國辦〔1999〕39號(hào)文關(guān)于"農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售"的規(guī)定不涉及向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的問題，但不能據(jù)此得出允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的結(jié)論。即使同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的"農(nóng)轉(zhuǎn)非"人員，即使村委會(huì)做見證，付清房款、入住數(shù)年，仍面臨合同無效的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)農(nóng)村房屋買賣合同無效的后果，雙方返還。因雙方當(dāng)事人對(duì)合同無效均存在過錯(cuò)，故出賣方主張的房屋或宅基地使用費(fèi)通常不會(huì)被支持，房款返還時(shí)是否支持利息，司法實(shí)踐中通常從公平原則出發(fā)，認(rèn)定房款利息及房屋升值導(dǎo)致買方的經(jīng)濟(jì)損失是否亦由出賣方補(bǔ)償。意味著，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，無法辦理過戶，風(fēng)險(xiǎn)一直存在，而且利息可能亦會(huì)因居住案涉房屋而產(chǎn)生使用費(fèi)兩抵。
(4)城鎮(zhèn)居民購買宅基地上所建房屋，即使經(jīng)過十余年，亦因違反國家政策的剛性規(guī)定，可能產(chǎn)生合同無效、騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間久遠(yuǎn)并非其合同效力必然成就因素。故買方在購買房屋前，不僅要看對(duì)方的私有房產(chǎn)所有證，還要審查土地使用權(quán)證，以明確是否屬于宅基地上建房性質(zhì)。
(5)買賣農(nóng)村房屋，買方的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認(rèn)合同無效，還是由買方先起訴確認(rèn)合同有效，兩種截然相反的訴訟請(qǐng)求都擺在買方面前：合同有效，繼續(xù)履行;合同無效時(shí)返還房款同時(shí)賠償損失需要通過反訴或另案起訴實(shí)現(xiàn)。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請(qǐng)求，不僅削弱己方立場(chǎng)，且面臨訴訟請(qǐng)求不明確之虞。
(6)隱瞞集體土地性質(zhì)的房屋出賣合同，法院可能會(huì)認(rèn)定出賣方欺詐而適用雙倍賠償。案見河南鄭州中院(2009)鄭民二終字第764號(hào)"于某等與郭某房屋買賣合同糾紛案"。
6. 無權(quán)處分與善意取得
夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時(shí)系善意且支付了合理的價(jià)格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
(1)購房人應(yīng)與房屋登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，并及時(shí)辦理過戶手續(xù)，盡量避免無權(quán)處分情形發(fā)生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對(duì)權(quán)利瑕疵承諾擔(dān)保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無權(quán)處分而無效。
(2)與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭(zhēng)議;與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭(zhēng)。交易時(shí)僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭(zhēng)議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會(huì)被法院認(rèn)定買受人"在查明房屋共有權(quán)利人問題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人"。實(shí)踐中的"相關(guān)部門"，不僅指房管部門，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。
(3)夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭(zhēng)議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任?合同無效時(shí)定金返還或者是違約雙倍賠償?因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)?實(shí)踐中均存在不同的判例。
(4)在取得夫妻關(guān)于共有房屋轉(zhuǎn)讓的書面同意時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產(chǎn)生誤解。實(shí)務(wù)中，就存在此種情況，丈夫簽字同意"此房同意轉(zhuǎn)讓"，但對(duì)離婚約定給妻子的一套，和離婚時(shí)未約定權(quán)屬的另外一套未予區(qū)分，恰恰轉(zhuǎn)讓的就是后一套，法院判決認(rèn)為授權(quán)不明，依法由被代理人向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，故房屋買賣合同有效。
(5)基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿善意保護(hù)制度，不動(dòng)產(chǎn)交易的第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的信賴，而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受法律保護(hù)，不需要其他權(quán)利人的追認(rèn)。故購買登記簿上的產(chǎn)權(quán)人已死亡的房屋，買受人應(yīng)對(duì)遺產(chǎn)繼承人做調(diào)查了解。
(6)房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時(shí)意志不清，但在未被認(rèn)定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風(fēng)險(xiǎn)。
(7)作為買賣合同標(biāo)的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續(xù)，買受人起訴要求就安置房辦理過戶手續(xù)時(shí)，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執(zhí)行的困擾。
(8)就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時(shí)有中間人或見證人，對(duì)所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力。
(9)購買他人出售的單位房改房，應(yīng)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況做了解，是部分產(chǎn)權(quán)還是完全產(chǎn)權(quán)，是否附加產(chǎn)權(quán)限制條件，能否上市交易。產(chǎn)權(quán)是否過戶是無權(quán)處分情形認(rèn)定房屋買賣合同是否有效的關(guān)鍵條件之一，此亦房改房買賣未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同無效的常見原因。
(10)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房改房，如未經(jīng)全部產(chǎn)權(quán)人同意而購買，即使經(jīng)歷數(shù)年，如無表見代理的特征，依然存在買賣關(guān)系無效的風(fēng)險(xiǎn)。
(11)父親單獨(dú)將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書面協(xié)議，有父親曾經(jīng)打的借條，有兒子提供的現(xiàn)金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會(huì)因無權(quán)處分而無效。案見上海二中院(2007)滬二中民二(民)終字第920號(hào)"華某與嚴(yán)某房屋買賣合同糾紛"。
(12)處分共有房屋未經(jīng)授權(quán)導(dǎo)致合同目的落空，定金條款因無權(quán)處分人的承諾而有效，應(yīng)視為無權(quán)處分人的個(gè)人行為，該無權(quán)處分人可能需承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。
