案件背景
一直想買房的陳小姐最近比較煩，10月份她看中了一套120平的二手房，并且和賣方李先生談定了95萬的價格，雙方在中介公司簽下了三方合同，并支付了5萬元的定金。誰知，交完定金第三天，事情起了變故。中介打來電話說，李先生的這套房子是夫妻共同財產，現在他老婆不同意賣房了，并且要求以房屋所有人沒有都簽名為由，解除合同。
陳小姐想到房主一定是打的這樣的如意算盤：昨天房產所在的土地拍賣，拍出了地王，房主認為這里的房價以后會漲，便以此為理由反悔不賣了。“簽合同的時候，李先生提供的房產證上只有他自己的名字，當時談價也只有他一個人來，他也沒說明是夫妻共同財產。現在他提出解除合同，算李先生違約嗎?他說夫妻共同財產他自己單方簽訂合同無效，這個有根據嗎?合同的違約條款上寫的賠雙倍定金或首付款20%的違約金，具體賠償以哪個為準呢?”
夫妻共有房產一個人簽字不算
依據我國婚姻法及物權法的有關規定：對夫妻共有房產的處分行為，應當取得夫妻的一致同意。如果李先生未經其妻子同意，擅自與陳小姐簽訂房屋買賣合同，在法律上被視為單方處分共有財產，屬于效力待定的行為。如事后李太太予以認可，則房屋買賣行為有效；否則，該行為當屬無效。
但是即便李先生的買賣行為被認定為無效，也不影響其與陳小姐簽訂的房屋買賣合同中違約條款的效力。因此李先生不能繼續履行合同，陳小姐可依據合同要求李先生承擔違約責任。
夫妻共有房產一個人簽字不算
依據我國婚姻法及物權法的有關規定：對夫妻共有房產的處分行為，應當取得夫妻的一致同意。如果李先生未經其妻子同意，擅自與陳小姐簽訂房屋買賣合同，在法律上被視為單方處分共有財產，屬于效力待定的行為。如事后李太太予以認可，則房屋買賣行為有效；否則，該行為當屬無效。
但是即便李先生的買賣行為被認定為無效，也不影響其與陳小姐簽訂的房屋買賣合同中違約條款的效力。因此李先生不能繼續履行合同，陳小姐可依據合同要求李先生承擔違約責任。
沒收定金的數額不超過合同標的20%
如果陳小姐和李先生在合同中約定賣方的違約責任為“賠雙倍定金或首付款20%的違約金”，那么陳小姐在向李先生主張承擔違約責任時應注意以下兩個問題：
第一，定金是買賣雙方一種履約保證，如果賣方違約則需向買方承擔雙倍返還的責任。本案中，依據擔保法解釋的有關規定，陳小姐可以主張其定金權利。如果是“訂金”，則在法律上沒有明確規定，通常是指具有預付款性質的一種支付，如果賣方違約僅需返還即可。
第二，合同法規定，違約金和定金同時存在時，只能選擇其一，陳小姐可以根據具體數額作出選擇。但是在確定具體數額時，陳小姐還需留意法律對定金及違約金數額的限制性規定，即：定金的數額不應超過合同標的額的20%，而當違約金過分高于造成的損失時，具體是指當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，法院可以應當事人請求予以適當減少。
若已經過戶買方可以主張所有權
如果李先生與陳小姐在辦理完結房屋所有權變更登記后，李太太提出李先生未經其同意擅自處分夫妻共有財產，要求對買賣行為予以撤銷。在這種情況下，陳小姐可以以善意取得為由，主張已取得該房產的所有權，但必須滿足下列條件：第一，陳小姐必須證明自己在受讓該房產時是善意的，即在房屋買賣過程中，陳小姐并不知道該處房產是李先生的夫妻共同財產，而是善意地相信李先生是該處房產的唯一所有人。第二，陳小姐是以合理的價格買得該處房產。第三，該處房產已依法辦理了變更所有權登記。
中介機構不提醒
在李先生違約的情形下，陳小姐是否可以要求中介機構承擔賠償責任，這需要視具體情況而定。房屋中介機構介入到房屋買賣過程主要有兩種方式：
第一，以居間身份為房屋買賣雙方提供訂立合同的媒介服務，而不作為房屋買賣合同的當事人。在這種情況下，其只要盡到如實報告義務，未隱瞞重要事實或提供虛假情況，則無需承擔其他責任。
第二，若中介機構作為第三方當事人參與了房屋合同的簽訂，即簽訂了三方合同，據此可認定為買賣雙方是基于相信中介機構的專業資質而簽訂合同，中介機構應具有基本的合同風險控制能力，包括應審慎地對合同主體身份進行審查。
本案中，陳小姐是與李先生以及中介機構共同簽訂了房屋買賣的三方合同，如出現因李先生隱瞞買賣房屋為夫妻共同財產而無法履約的情形，且三方合同對中介機構的審查義務已作出約定，陳小姐可向中介機構主張違約賠償責任。
依據相關規定，對夫妻共有房產的處分行為，應當取得夫妻的一致同意。
提醒：
由于我國目前并沒有房屋共有權人強制登記的規定，在交易過程中，購房者很難發現其他共有人的存在。因此在簽訂房屋買賣合同前，應認真審查房屋的權利狀況，要求賣房者提供確保有權處分所售房屋的證明或其他共有人同意處分的證明；在簽訂房屋買賣合同時，應明確約定賣方的違約賠償責任；房屋買賣合同簽訂后，在具備辦理過戶手續的條件時，應及時辦理產權變更登記。
此外，選擇正規的中介機構也能為購房者提供進一步保障，購房者應對中介機構的承諾和保證以及應該提供的服務，以書面的形式確定下來，不但可以督促中介機構認真審查賣房者資質，也便于出現糾紛時主張自身權利。
