由于農民房屋買賣沒有示范合同文本，實際上都由買賣雙方自行擬訂，合同條款比較簡單，存在的問題也不少。在咨詢接待中，筆者發現下面這個合同是農民房屋買賣中普遍采用的，筆者試圖對合同條款進行簡要的解讀，以提醒購房者。
甲方：賣房人乙方：購房者甲乙雙方本著自愿、平等、互利、誠實信用的原則，經協商一致，達成以下條款：
(1)甲方將坐落在上海市某區某村建筑面積為＿＿＿＿平方米的房屋所有權一次性轉讓給乙方。
解讀：據調查，兩類人是購買農民房屋的主體，一類是投資客，另一類是市區被拆遷居民。該條約定交易房屋坐落位置，確定房屋買賣關系。
(2)經甲乙雙方協商達成一致，房屋轉讓費總價為＿＿＿＿元。
解讀：農民房屋的價格相對較低，這是購房者決定購買的主要原因。
(3)甲方將房屋四至的自留地、責任地使用權無償轉讓給乙方，房屋四周合計約＿＿＿＿平方米以及地上附屬物均歸乙方所有，協議達成后由乙方交納集體土地使用費。
解讀：約定房屋四周的土地使用權及地上物如林木也一并轉讓，這其實是個無效條款。房屋四周與宅基地均是集體所有土地，不能私自轉讓，而且這份協議也不能向房屋所在地政府部門登記備案，或得到村委會的同意。
(4)房屋內一切設施不另行計價。如遇開發或動遷，其賠償費用，包括政府采取的其他補償措施等一切利益，均為乙方所有，與甲方無關。在其過程中所產生的相關費用，均由乙方自行承擔，與甲方無關。
解讀：這是買農民房屋的購房者最為關心的問題之一。問題在于，房屋拆遷補償按約定歸購房者應當沒有什么疑問，但是甲方自留地及房屋四周土地的征地拆遷補償，以及與農民身份密切相關的補償，購房者能否順利得到是個未知數。
(5)協議簽訂后，乙方一次性給付甲方房屋款＿＿＿＿元。甲方將房屋交給乙方，包括房屋一切有關證件。
解讀：實際上，農民房屋的證件其實就是紅色封面的宅基地使用權證，通常的做法是，購房者將房款給了賣房人，賣房人將宅基地使用權證給購房者，整個交易就完成了。由于購房者拿到的是宅基地使用證，不是房屋產權證，它并不意味乙方已合法地擁有了房屋和土地使用權，關鍵是交易流程沒有得到政府管理部門的認可，缺乏相關法律的保障。
(6)協議簽訂后，甲乙雙方不得反悔，如任何一方違約，即賠償守約方相當于2倍房價的違約金及其他相關的一切費用。
解讀：這是一個責任條款。
(7)本協議經甲乙雙方簽名后，須經法律服務所見證后生效。本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，見證單位一份。
解讀：這是合同生效條款。買賣雙方雖然對協議的效力心懷疑慮，但見到法律服務所的公章和對法律服務機構的信任，也就不再懷疑，簽字認可了，這種認識是錯誤的。
金世永業律師事務所上海分所賈明軍律師
