網(wǎng)友咨詢：
單位同事出國了，我現(xiàn)在想買他分得的房改房，我們已經(jīng)商量好價格了，可是房產(chǎn)證由于其他原因現(xiàn)在沒有下來，我所知道的現(xiàn)在沒有房產(chǎn)證的房屋交易是不受法律保護的，所以怕他將來反悔。那我要是現(xiàn)在和他簽一份合同，將來房產(chǎn)證下來了同意過戶到我的名下，而且限定好價錢不能浮動，如果違約要賠償，這種合同有效嗎？
四川-成都郭洪兵律師回復：
這種合同有效。但有效不一定意味著你就能夠一定取該房屋你產(chǎn)權。出賣人在取得產(chǎn)權后完全可以再將該屋另賣他人。由于你們的合同不具有對抗第三人的效力。故你的合同要達到你的目的的風險要比購買有產(chǎn)權證的房屋風險要大得多。請謹慎。請從該單位同事平常和你關系，為人處事和你對他人品來判斷。在適當時也可以提高違約金等方法增加其違約成本。減少你的風險。
滬律網(wǎng)小編進行一下補充：
房屋權利人的合法權益是指權利人依法對自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權利。只有取得房地產(chǎn)權證，購房者才對所購房屋擁有所有權，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權利。對每個購房者來說，沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人，而不是法律上的所有人。
如果購房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權證，其所購的房屋所有權尚處在一種不確定的狀態(tài)，購房者將不能取得如下權利：
1、不能進行買賣、贈與、置換、繼承、出租等活動，即使簽定相關合同也均為無效合同，不受法律保護。
2、在房屋被拆遷時無法按國家政策及相關拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。
3、無法設定抵押權、典權等他項權利，購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔其它民事責任。
4、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風險。
5、開發(fā)商因債務糾紛被強制執(zhí)行時，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權人依法強制執(zhí)行；
6、在土地使用權期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。
