一、預(yù)約合同與本約合同的區(qū)分
《定金合同》系預(yù)約，商品房的預(yù)約被認(rèn)定為本約，需具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容。顯然，從立法本意分析，預(yù)約之所以能 轉(zhuǎn)變?yōu)楸炯s，系因?yàn)殡p方簽訂預(yù)約后已不存在事實(shí)或法律上的履行障礙。否則，如果存在上述障礙，有些事項(xiàng)需雙方本著誠(chéng)信原則，循著預(yù)約合同所確立的原則，繼 續(xù)磋商，則不能將預(yù)約合同簡(jiǎn)單的認(rèn)定為本約。
就商品房買賣而言，除了一般的合同必備要素以外，辦理產(chǎn)權(quán)的變更登記等事項(xiàng)系該類買賣的根本要素，也是履約的最為核心內(nèi)容之一。從《商品房銷售管理辦法》將“辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜”列為要素之一亦可得到明證。
二、預(yù)約合同的效力
關(guān)于預(yù)約合同的效力有強(qiáng)制締約與強(qiáng)制磋商等學(xué)說(shuō)相爭(zhēng)鳴。強(qiáng)制磋商說(shuō)指 當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約，雙方就負(fù)有在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約而進(jìn)行磋商的義務(wù)，但當(dāng)事人也僅負(fù)有磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商就履行了預(yù)約義務(wù)，是否最終締結(jié)本約則非其所問(wèn)。強(qiáng)制締約說(shuō)則與之相反，認(rèn)為當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而磋商是不夠的，除法定事由外，還必須達(dá)成本約，否則預(yù)約毫無(wú)意 義。
從預(yù)約制度設(shè)立的法律價(jià)值、現(xiàn)行司法解釋中隱含的意思以及對(duì)實(shí)務(wù)的可操作性等角度考量，采強(qiáng)制締約說(shuō)較為合理。
采取強(qiáng)制締約說(shuō)，預(yù)約人的合同義務(wù)較大，法律責(zé)任更強(qiáng)，有利于引導(dǎo)當(dāng)事人謹(jǐn)慎從事法律行為，加大對(duì)惡意預(yù)約人的民事制裁，保護(hù)當(dāng)事人間利益的平衡。且強(qiáng)制締 約說(shuō)更能體現(xiàn)預(yù)約制度之法律價(jià)值，同時(shí)回避了司法操作的繁瑣，利于司法效率的提高。需要指出的是，強(qiáng)制締約說(shuō)的真正含義在于：預(yù)約訂立后，預(yù)約雙方須依誠(chéng) 信原則進(jìn)行磋商，除不可歸責(zé)于雙方的事由外，應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。
三、買受人支付購(gòu)房款可否認(rèn)定為本約合同成立？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人支付全部房款，而出賣人接受的，本約合同成立，其法律依據(jù)為合同法第三十六條、第三十七條。合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”第三十七條規(guī)定：“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”
但是，個(gè)人認(rèn)為上述規(guī)定不適用于預(yù)約合同。
第一，上述條文適用的情形是當(dāng)事人的意思表示已經(jīng)達(dá)成一致，合同的內(nèi)容已經(jīng)確定，僅僅欠缺法定或約定的書面形式(第三十六條)或者合同形式上未完成(第三十七條)。而預(yù)約合同的雙方當(dāng)事人僅僅是對(duì)將來(lái)訂立合同形成合意，但合同的內(nèi)容并未完全確定，尚需進(jìn)一步磋商。
第二，《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”邏輯上而言，既然買受人支付全部?jī)r(jià)款可以認(rèn)定為本約合同成立，即無(wú)再將此種情形下的預(yù)約合同認(rèn)定為本約合同的必要。如此理解，則《解釋》第五條將成為具文，顯然不妥。
