邱寶昌律師提醒廣大購房者在買房時小心謹慎，理智選擇，不要被開發商的廣告宣傳所迷惑，多了解有關的法律知識，加強風險和維權意識，盡量減小風險或避免風險的發生。
6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，將對“小產權”房開始進行大規模調查，并加大力度對其進行整治和規范。而在此前的6月18日，建設部發布購買新建商品房的風險提示。當前房地產市場中存在諸多風險，建設部新聞發言人指出，廣大購房者在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識。
購房風險增多引起建設部重視
近年來，有關購房問題的糾紛與日俱增，這些糾紛不僅涉及的人數多，而且影響大，已經成為社會的熱點和難點問題。
針對當前房地產市場中，特別是購買新建商品房過程中存在的損害消費者合法權益的行為，建設部新聞發言人表示：當前房地產市場中，特別是購買新建商品房過程中，開發商利用虛假廣告、違規預售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設房屋違法銷售，損害消費者合法權益的行為時有發生。為此，廣大購房者在購買新建商品房過程中，應注意加強風險意識和維權意識。
虛假廣告誤導購房者現象增多成監管重點
國家工商總局副局長王東峰在全國整頓規范房地產交易秩序電視電話會議上的講話中強調：要加強房地產廣告管理。要嚴厲查處房地產交易中虛假廣告和其他違法廣告，對房地產廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假違法宣傳的；要依法嚴肅查處，對未取得商品房預售許可證的房地產項目，嚴禁其發布商品房預售廣告。
目前，房地產銷售過程中虛假廣告存在的問題比較嚴重。開發商的廣告宣傳或者是口頭承諾是對購房者的一種推銷方式，它并不是一種承諾，不意味著開發商對售樓宣傳單上就物業的介紹承擔法律上的責任。
因此，購房者的法律保障最終要落實到合同上，對此，北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌提示購房者，仔細閱讀并充分理解合同中的主要條款，如房屋的交付、產權證的辦理、違約責任等，對于現在很有爭議的車位、公共部位的權屬問題一定要有約定，以免事后發生糾紛。實踐中經常有消費者與開發商發生糾紛后，都不知道合同中是否有相關約定，以及如何約定的。甚至很多是開發商讓簽字就簽字，合同都沒看過，這是不可取的。再次，有些消費者聽了銷售員的推銷或看了宣傳廣告后，就簽了合同，但合同中并沒有對相關問題進行約定，等入住后發現與當初的承諾不同，但合同中沒有約定，很難受到保護，所以不能輕信口頭承諾和宣傳，一定要將這些承諾落實到合同中。
建設部明確“小產權”房違規
6月25日，在國土資源部和北京市人民政府舉辦的全國“土地日”大型宣傳咨詢活動上，北京市國土房管局局長安家盛表示，從對所謂“小產權”房的局部市場調查擴大到對全市全部房地產開發項目的調查，對涉及非法開發“小產權”的開發商做停工停售處理。至于一些己形成規模的“小產權”項目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府將會慎重地解決。
據悉，北京市的土地國家所有的占18％，其他部分均為集體土地。從近年利用衛星動態監查的情況看，北京市違規用地的總體狀況雖然有所好轉，但管好集體用地任務卻更重了。首都經濟貿易大學教授張躍慶對記者表示，集體土地建商品房不符合農業用地的規定。從物權法角度講，集體土地建的房屋是拿不到房屋產權證的，屬于非法銷售，消費者的利益很難保障。
原北京市城市規劃設計研究院副院長董光器認為，農民利用集體土地開發商品房住宅是不應該的，通州這種情況較多。這類集體土地開發的住房，其生活配套、交通設施等都不完善。
政府提醒購房者，由于此類房屋得不到法律保護，不能購買。對此，邱寶昌表示，城市居民不能購買在集體土地上建設的房屋。因為現在法律是不允許在集體土地上進行房地產開發的。集體土地上建設的房屋只能向本集體內的成員出售，非本集體內的成員即使購買了此類房屋，也無法辦理房屋產權證，合法權益是很難得到保護的。
香港太平洋國際集團投資顧問(中國)有限公司董事長賈臥龍認為，從法律上講，集體土地上建的房屋是不受法律保護的，政府不倡導購房者購買這類房屋，因為國有土地上市轉讓是違反國家相關規定的。從長遠發展來看，郊區變城市化的發展，政府會征收一些農業用地。政府也會出臺相應政策，對已經購買集體土地房屋的購房者將有明確說法。
“售后包租”存在隱患
據了解，全國各地一些開發商以售后包租、返本銷售、分割拆零銷售等形式銷售商品房，并在媒體上大量刊登相關的廣告。建設部提示廣大消費者：以售后包租等形式購買商品房有風險，投資須慎重。
邱寶昌表示，售后包租等銷售形式涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》第11條及國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第16條等有關規定。建設部《商品房銷售管理辦法》第 11條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第16條規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”
同時，售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患：首先，項目建成后，根本達不到預期的收益，無法兌現當初的高額回報，現在已經發生了不少這樣的糾紛。其次，這些房一般用于商業目的，出租給商戶使用，房屋的價格極不固定，在辦理房屋產權證時容易出現障礙。再次，若碰到不法開發商，利用高額回報為誘餌，吸引廣大消費者購買，待聚斂到大量資金后，或用于其他項目，或攜款逃匿，都將損害廣大消費者的利益。
由于售后包租方式存在很大的風險，邱寶昌建議消費者不要片面聽信開發商的宣傳，天上不會掉餡餅，高回報必然伴隨高風險。面對高回報的誘惑要理性對待，仔細鑒別相關信息，做好相應的市場調查，最好向專業人士咨詢，綜合考慮后再作決定。一旦發現開發商有違約行為時，要及時采取措施，通過協商、訴訟等方式解決，以維護自己的合法權益。
專家提醒：購房時重點檢驗“五證”、“兩書”
《房地產開發企業資質管理規定》要求從事房地產開發的企業必須取得相應的資質。邱寶昌表示，房地產開發企業的資質實行年檢制度，房地產開發主管部門應當將房地產開發企業資質年檢結果向社會公布。
