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“五證”包括什么？

購房者在購房時，應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“國有土地使用證”、“建設(shè)工程施工許可證”、“商品房銷售(預(yù)售)許可證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，施工許可證是由市建委核發(fā)的，“國有土地使用證”和“商品房銷售（預(yù)售）許可證”是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。目前，這些證件都可以通過網(wǎng)上查詢來辨別真假。另外，對于買期房的購房戶，不僅要看預(yù)售許可證證號（并到有關(guān)部門核實(shí)這個證號），而且要看清這上面所標(biāo)明的銷售范圍，不在銷售范圍內(nèi)的商品房再好也別買。

■重要指數(shù)

◎建設(shè)用地規(guī)劃許可證

重要程度：★★★

“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。

◎建設(shè)工程規(guī)劃許可證

重要程度：★★★

“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”或者違反“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處分。

◎建設(shè)工程施工許可證

重要程度：★★★★

“建設(shè)工程施工許可證”是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑，不受法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請辦理施工許可證，未取得施工許可證的不得擅自開工。

◎國有土地使用證

重要程度：★★★★★

“國有土地使用證”是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。凡土地登記內(nèi)容發(fā)生變更及土地他項(xiàng)權(quán)力設(shè)定、變更、注銷的，持證人及有關(guān)當(dāng)事人必須按照有關(guān)規(guī)定申請辦理變更土地登記。該證不得用于土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等，記載的內(nèi)容以土地管理部門土地登記卡登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，由土地使用者申請，經(jīng)調(diào)查審定，準(zhǔn)予登記，發(fā)給此證。

◎商品房銷售(預(yù)售)許可證

重要程度:★★★★★

“商品房銷售(預(yù)售)許可證”是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的“工程驗(yàn)收證”。

“五證”中最重要的是“國有土地使用證”和“商品房銷售(預(yù)售)許可證”，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。“商品房銷售(預(yù)售)許可證”的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

■溫馨提醒 怎樣審看商品房預(yù)售證

您買的房子是否合法，關(guān)鍵看是否有“商品房銷售(預(yù)售)許可證”，一個項(xiàng)目只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是“商品房銷售(預(yù)售)許可證”的復(fù)印件，這里面名堂挺多，您一定要仔細(xì)審看原件。

看內(nèi)容：“商品房銷售(預(yù)售)許可證”內(nèi)主要標(biāo)明了證號、售房單位、項(xiàng)目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期限等內(nèi)容。

看售房單位：主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓單位是否合法的銷售主體。一般售樓機(jī)構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門；一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。

看項(xiàng)目名稱：因?yàn)橐粋€項(xiàng)目在開發(fā)過程中會有很多名字，起施工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號，置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。

看用途：這決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項(xiàng)目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從消費(fèi)者角度看，直接影響了將來物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，如果是普通住宅就不能按公寓收費(fèi)。

看銷售范圍：這是最核心的問題。一個項(xiàng)目的銷售(預(yù)售)許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)，同一項(xiàng)目的不同樓座辦證先后有別，購房者需要留意。