法院判決有誤帶來的房產拍賣糾紛案分析
某拍賣行于2001年7月15日接受該地區人民法院委托的一批標的。其中有一套住宅,位于該地區市中區的黃金地段,面積120平方米,委托底價是900元平方米。拍賣行在接受委托之后,依法進行了查看標的、公告等法律程序。公告日期是2001年7月18日,拍賣時間定于2001年7月25日。公告期間,對這套標的感興趣的競買人有十多個,該拍賣行均帶領他們查看了這套標的,由于地理位置、價格、結構等比較合理,每一位競買人都比較滿意,并辦理了競買手續。
7月20日,有一人跑到該拍賣行,自稱是該標的的所有者,聲稱該標的不能拍賣,屬法院查封有誤。并當即出示了他的身份證原件和房屋所有權證、國有土地使用證的復印件。該拍賣行馬上將這一信息反饋給法院辦案人員。法院辦案人員告訴該拍賣行,此標的查封無誤,這是被執行人慣用的伎倆,拍賣活動應當正常進行。拍賣行將這一解釋告知了這位被執行人,被執行人見與拍賣行無關,也就走了。
2001年7月25日,拍賣會如期舉行,整個拍賣過程相當順利,特別是該套住宅8號標的競爭非常激烈,將整個拍賣活動推到了高潮,最后被一位蘇先生以1060元m2的價格奪得。蘇先生買了標的后,按約定成交后2日內結清了所有的房款和傭金,共計人民幣133560元。(其中標的款127200元、傭金6360元),并提出拍賣后必須在他付清款項后本月內移交標的。
2001年7月29日,該拍賣行接法院書面通知,該套住宅(8號標的)因辦案有誤,不能拍賣,立即退回此標的。區法院已經為此錯判、錯誤執行此案作出了解決,賠償被執行人相應經濟損失4.5萬元,退還該住宅,同時,凡涉及與本案有關的辦事人員一律給予處分。
原來,此案件由于一審判決時出了誤判,而且由于當時的經辦法官一時疏忽,居然忘了將判決書送達到當事人手中。該判決是1997年判的,而1997年底,這位經辦法官退休了。判決時效一到,由于被告未履行法律規定的義務,原告就申請強制執行。而此時被告正在外地做生意,飄忽不定,給執行工作帶來了很大的難度,但執行工作仍在進行。幾番周折,終于于2001年5月將被告的產權查明并見到了被告本人。當執行人員問其收到判決書為何不履行義務時,被告一再聲辯說沒有見到什么判決書。由于長期的執行過程中經常遇到被執行人謊稱未見到判決書類的伎倆,于是采取強制執行手段,查封了他的位于市中區的這套住宅。坪委托評估公司評估之后交付該拍賣行進行了拍賣。然而,被執行人不服,上訴到中級人民法院,但中級人民法院還未作出判決時,該標的已順利拍賣出去了。
2001年7月29日,中級人民法院判決書送達當事人和區法院,該案件原判決有誤,以致執行也有誤,必須執行回轉。于是區法院馬上給拍賣行來了書面通知。
拍賣行立即通知蘇先生,說明了該標的不能移交,必須退回委托人,拍賣行愿意退還蘇先生全部標的款和傭金133560元。蘇先生不服,于是狀告該拍賣行。
庭審中原告認為,拍賣行有兩方面的不合法行為第一,拍賣行沒有查明該標的的瑕疵,進而也未告之競買人此標的的瑕疵,拍賣行有欺詐行為。他認為該標的不能拍賣的原因,應該作為瑕疵由拍賣行查明。第二,拍賣行拍賣成交后,不能按約定移交標的,屬典型的單方違約行為。要求該拍賣行退還所繳的全部款項133560元,利息1300元,違約損失40000元,誤工損失2000元,其他經濟損失1700元,共計賠償45000元。
為此法院判決,該拍賣行由于無法移交標的而造成了買受人承擔經濟損失,退還買受人全部標的款和傭金,賠償買受人經濟損失費30000元,此案才算了結。
面對此案例,我認為有以下幾方面值得引人深思。
1.執行案件中的錯誤導致標的不能移交的,能算是瑕疵嗎
瑕疵本意指缺點,毛病,此處專指拍賣標的在真偽或者品質方面的缺陷。本案例中,誰能說該住宅是假的呢不能。誰能對它的所有權產生疑惑嗎顯然不能,因為有房屋所有權證和國有土地使用證。該房產是經競買人實地查看之后才參與競買的,對于房屋的功能是否完善,買受人已一目了然,又怎能以瑕疵未告知為由狀告拍賣行呢
2.拍賣人在行使《拍賣法》賦予的權利的同時,必須遵守國家的相關法律。
《中華人民共和國拍賣法》第十八條明確規定拍賣人有權要求委托人說明拍賣標的的來源和瑕疵o在法人和自然人委托中,我相信每一個拍賣行都做到了這一點。但是,在對司法執行案件中的委托標的,拍賣行若受委托于人民法院,該拍賣行只能從該委托人處得知該標的是強制執行來的,并請求告之該標的瑕疵。法律并未賦予拍賣行去查明該標的的來源和瑕疵,更不可能去追問法律程序中的每一個環節是否有誤。
因為司法執行過程是一個非常復雜的過程,有其保密性。委托人必須遵守國家法律法規的規定,為其保密。而拍賣人,《中華人民共和國拍賣法》第四條也明文規定了,拍賣活動應當遵守有關法律,行政法規,遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則,而該拍賣行已經向委托人提出了疑義,其目的就是想弄清楚該標的的處分權是否合法,人民法院也作出了回答,拍賣行還能有多大的權限去查明該標的執行環節中的正確與否嗎
雖然《拍賣法》明文規定拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的來源和瑕疵,那也只能是在委托人告知了拍賣人的前提下,否則拍賣人能憑空告知其來源嗎
3.拍賣行無法移交標的,屬單方違約,應當承擔經濟損失。
整個拍賣活動是有序進行的,拍賣程序是合法的。《拍賣法》第五十一條規定競買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后,拍賣成交。此案例中,拍賣已經成交,并簽署了成交確認書,買受人買賣是合法的,并根據約定支付了標的款和傭金。根據雙方約定,拍賣人應向買受人移交標的,但拍賣人無法移交標的,這雖然不是拍賣人的原因造成的,但買受人只能向拍賣行索賠,而拍賣行再向委托方追償。根據《中華人民共和國拍賣法》第四十條之規定買受人未能按照約定取得拍賣標的的,有權要求拍賣人償賠,是正當的。同時雙方所簽署的成交確認書實質上就是一個買賣成交合同,拍賣成交后,拍賣人無法移交標的,顯然是一種單方違約行為,應當承擔違約責任和經濟損失。至于該拍賣行是否愿意向該地區人民法院追償,也許該拍賣行認為長期的業務往來是首位,因此,一直未見拍賣行起訴人民法院。
