一、房屋拍賣的流程
1、拍賣前，查封房屋
2、拍賣前，評估房屋
3、第一次拍賣(拍賣不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告)
⑴競買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價或者市價的百分之五。
⑵人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。
⑶拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，到場的申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債。
4、第二次拍賣
拍賣時無人競買或者競買人的最高應(yīng)價低于保留價，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣。
5、第三次拍賣
對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進行第三次拍賣。
6、變賣
第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。
7、所有權(quán)轉(zhuǎn)移
不動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
所謂保留價，是出賣人在委托拍賣時提出的拍賣最高應(yīng)價達不到該價格應(yīng)停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標(biāo)的拍賣成交價應(yīng)達到的最低價格基數(shù)。司法拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。
二、購買拍賣房存在什么風(fēng)險?
1、房屋原所有權(quán)人的身份背景。
大家都知道，司法拍賣房屋基本是由于債務(wù)人無法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強制執(zhí)行拍賣，當(dāng)前大部分是由于投資失敗。資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路，那么你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因，而且法院也不會24小時守在你家里保護你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。
2、戶口問題。
房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。
3、長期租賃的法律風(fēng)險。
根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。但有些惡意逃廢債務(wù)的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。
4、補繳相關(guān)稅費的風(fēng)險。
營業(yè)稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費 物業(yè)費及其他費用如果拖欠了很久 也是需要拍賣后買受人自行承擔(dān)的，這塊費用還是要考慮的。
三、購買拍賣房需要注意什么問題?
第一，了解產(chǎn)權(quán)辦理等方面是否存在瑕疵。要確認(rèn)所竟買的房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項條件;同時，需了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和稅費情況。
第二，實地考察計劃購買的房地產(chǎn)，除了了解房屋的建筑面積、戶型、房屋的布局、朝向是否合適，配套的水、電、氣是否齊全，房屋的結(jié)構(gòu)、外觀質(zhì)量有無問 題，物業(yè)管理水平及周圍環(huán)境、交通條件是否理想外，更重要的是查詢該物業(yè)是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修基金等情況。
第三，房屋里的附屬設(shè)施，比如一些家具、家電之類的，要明確這些附屬物與拍賣物業(yè)的關(guān)系。
