摘要：綜合新華社電 國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了八條政策措施。
二套房首付再漲一成
“國八條”對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進一步的“加碼”。典型的是：強化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。去年9月底的“國五條”曾強調(diào)，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。
地方需定房價調(diào)控目標(biāo)
值得關(guān)注的是，此次“國八條”還對樓市調(diào)控中地方政府的責(zé)任作了更明確的規(guī)定：地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
此外，“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進行問責(zé)”。
總體上講，房地產(chǎn)調(diào)控一系列措施的效果離預(yù)期還有距離。這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是最嚴(yán)格的調(diào)控將繼續(xù)下去;此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會放松。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為此次調(diào)控“政策全面、找點很準(zhǔn)”。隨著房地產(chǎn)銷量的增加，房價的飛漲，這也掀開了第三次調(diào)控，“我預(yù)計在兩會前還會有陸續(xù)的配套政策出臺，目的都是抑制房價的過快上漲。”
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也說，選擇春節(jié)前出臺政策，也有助于房地產(chǎn)不會在春節(jié)期間成為熱點話題。但如果到春節(jié)后再打壓，就會太遲。陳杰說，今年房價向上的壓力依然很大，中央還是會下大力氣保持房價調(diào)控的態(tài)勢，不能前功盡棄，今年還是會形成房價向上的壓力和政府向下打壓并存的局面。
政策很綜合很全面，找的點也很準(zhǔn)，但關(guān)鍵能否落實，還要看地方政府的執(zhí)行力。
政策1
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。
解讀：本月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、海口、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也把此次“限購令”認(rèn)為是“新國八條”中最為嚴(yán)厲的一條，確實可以抑制需求。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，“限購令”可以為在中國已經(jīng)失去理智的房地產(chǎn)投資市場上，澆上一盆冷水。他說，現(xiàn)在最關(guān)鍵的就是要扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，哪怕是通過這種行政手段，在兩三年內(nèi)穩(wěn)住房價，讓大家不會覺得房地產(chǎn)只漲不跌，只要改變這個預(yù)期，發(fā)現(xiàn)投資房地產(chǎn)政策風(fēng)險很大，這樣在樓市中的熱錢，可能就會撤出選擇更為長期的投資項目。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，這樣的限購等于讓異地購房幾乎成為不可能完成的任務(wù)，投資性異地購房已經(jīng)沒有空間，房產(chǎn)去投資化的政策導(dǎo)向十分明確，“北京的價格應(yīng)該可以剎車了，今年的交易量至少下降三成，此前我們預(yù)估的是下降一成，海南等以異地投資為主的區(qū)域，其樓市前景堪憂。”
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，限購不僅力度加強，而且范圍很可能從現(xiàn)在的30個城市，擴大到60個以上。政策將全國性地落實對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶彛啾戎氨本┑葏^(qū)域執(zhí)行的限購政策更加嚴(yán)格。
二套房貸利率最低1.1倍
專家稱，二套房首付提高，對改善型購房影響較大
政策2
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
解讀：二套房貸款首付比例從最初的30%一路爬升至新“國八條”的60%，陳云峰認(rèn)為，房地產(chǎn)對信貸政策最為敏感，“比加息和稅收要都敏感”，他說，一般每增加10%首付比例，可能意味著20%的購房人無法買房。不過他說，從北京一些售樓處的情況看，購房者一次性付款的比例不少，雖然好像買房人“不差錢”，但是至少對投機炒房者有明顯威懾作用。
北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示，第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸不到四成的房款。該公司統(tǒng)計顯示，北京目前市場貸款購房占比在四成左右，而其中只有一成是二套房購房貸款。雖然直接影響不大，但是心理威懾作用較大。
張大偉認(rèn)為，該政策將有效地抑制投機購房，同時避免了金融機構(gòu)的風(fēng)險。鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為,這直接影響改善型購房需求，對于市場的影響將會十分明顯。
