深圳實行評估價征稅使二手房交易量激增，對于深圳二手房交易稅費按照評估價來征收的影響，是否能夠遏制陰陽合同，能否降房價等內容進行分析。
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深圳二手房交易稅費按評估價征收
6月10日下午2點，位于銀湖的深圳市房地產產權登記中心的工作人員剛剛上班，辦事大廳已是一派繁忙景象。一樓的等待區內，坐滿了排隊等待叫號的市民，院內的停車場也是車滿為患。大門口的保安告訴記者，這兩天，來辦過戶手續的市民比前段時間明顯多了。
大廳里，正對著大門的電子顯示屏上，一遍遍滾動播發著一個題為“深圳市地方稅務局、深圳市規劃和國土資源委員會關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項”的通告。雖然，從大屏幕下方走過的市民很少有人會刻意關注通告的具體內容，但保安告訴記者說，辦證的市民突然增多，與這則通告有很大關系。
9日上午，深圳市地稅局和深圳市規劃國土委舉行新聞發布會，對外宣布，從7月11日起，深圳將對全市范圍內二手房成交價明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款。
新聞發布會上，深圳市地稅局發言人楊龍表示，此次出臺的地產新政，旨在通過加強稅收環節的監管力度起到遏制房地產市場投資或投機的目的。調控的發力點則放在遏制“陰陽合同”上，
在深圳的二手房交易市場上，一直存在著“陰陽合同”現象。所謂“陰陽合同”，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同用來支付實際交易的房款，另一份與實際交易價格相差甚遠的低價合同則用來規避交易過程中的各種稅負。
該發言人表示，“陰陽合同”的存在不僅擾亂了正常的房地產市場秩序，也影響了房地產主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷，削弱了國家對房地產市場調控的政策效果。實施二手房交易計稅價格核定的目的，就是為了更好貫徹落實“國八條”文件精神，遏制投資或者投機購房。
新政的出臺，顯然給一些想買賣二手房的市民帶來了緊迫感，正在產權登記中心為客戶辦理過戶手續的中聯地產置業顧問小劉告訴記者，二手房買賣將按評估價征稅的消息前一陣子就開始在業內流傳。最近幾天，打電話咨詢的客戶明顯增多，聽到新政出臺的消息后，一些正在辦理交易手續的客戶明確提出，要趕在7月11日前辦完過戶手續。按照他的經驗來看，那些沒有貸款、不需要“贖樓”的客戶，還有希望在新政實施前完成過戶。
深圳地稅局發言人介紹說，目前，深圳已制定完成全市400多個片區、超過17萬棟房屋、共計約154萬套房屋“一房一價”的計稅參考價格。該價格綜合考慮了每套房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等諸多因素制定而成。新政實施之后，如交易價格明顯偏低于計稅參考價格且無正當理由的，深圳市地稅部門將按照計稅參考價格核定計征存量房交易環節的各項稅費。
在具體征收標準上，新政規定，個人所得稅將按照計稅價格乘以核定征收率，核定征收率標準為普通住房1%，非普通住房1.5%，拍賣房3%。
記者注意到，此次深圳出臺的樓市新政，最直接的結果是導致增房產買賣雙方的交易成本的增加。
據了解，目前，在深圳，個人二手房交易主要涉及營業稅及附加、個人所得稅及契稅等稅費。一位地產界人士分析道，在二手房交易過程中，營業稅、契稅和個稅均會隨交易價格的增長而增長，在過去“陰陽合同”的“潛規則”下，營業稅和契稅相對較少，個稅甚至可以免交，實施評估征稅制度后，這3個稅額都會大幅增加。
福田區一家中介地鋪的負責人丁小姐給記者算了一筆賬：一套原價100萬元、成交價在200萬元的二手房未滿5年即轉讓的情況下，按評估價征稅，交易的稅費成本將從6萬多元上升至近20萬元，增加近兩倍。
“如果新政策得以嚴格執行，那我們還真找不到什么好辦法替客戶規避增加的這部分稅費”，丁小姐說，這筆費用今后只能由買賣雙方共同承擔。
也有業內人士認為，新政實施后，市場將進入一段時間的觀望期，屆時，一部分買家會分流到一手房市場，二手房成交量則會有明顯下降，從而加劇二手房價的下行壓力。而且，成本上升必然會壓縮樓市上投資客的獲利空間，這更有利于樓市的健康發展。
深圳中院地產董事總經理李耀智認為，出臺這個政策可以看出政府想解決“陰陽合同”的決心，隨著一手樓盤限購令的實施及針對二手樓的評估價征稅政策的相繼出臺，深圳樓市應該會走向理性時代。
然而，據記者在采訪時了解到，有市民擔憂，這一制度設計僅僅解決了稅收的征管問題，并不能解決交易雙方的稅負公平問題。
家住南山區的錢先生接受記者采訪時表示，在深圳，特別是福田、南山等原特區內，二手樓市一直是“賣方市場”，交易過程中，賣家一直采取實收的辦法，交易過程中產生的所有稅費都由買方承擔，除非賣方市場變成買方市場，否則，新增加的稅費必然會轉嫁到買房者身上。他認為，新政實施的結果會繼續推高房價，這與國家的樓市調控目標背道而馳。
“深圳的房地產市場，新入市的一手房數量本就不足，二手房交易過程中的稅收又變得這么高，我們這些想買房子的人，只好繼續觀望了”。錢先生還建議道，樓市調控了那么久，炒房的人已經很少了，現在買房的大多都為了滿足自住需求，這個階段的政府調控，著眼點應放在想辦法增加住房供給上。
一項調查顯示，只有1/3的網友認為此政策將導致二手房降價，認為房價難降的占到四成左右。
9日的新聞發布會上，有記者問：“對二手房征稅是否會推高二手房價格，甚至聯動導致一手樓房價格上升”時，深圳市地稅局發言人表示：“按照國家稅法的有關規定，本來交易雙方就應該依法納稅，這個政策，只是還原市場真實的價格。”
