正文：房地產市場宏觀調控政策之后，樓市遇到了前所未有的嚴峻考驗。房屋作為資產，其變現功能受到了極大的抑制。這種抑制主要是通過高昂的交易成本來實現的。因此，合理安排房屋買賣中的稅負，將直接影響房屋資產保值增值功能的實現。本文結合工作實踐，和廣大網友探討房屋買賣中稅務安排的有關問題。
新商品房買賣中，由于賣方為開發公司，買方為購房者，往往還涉及銀行貸款等，一般應當按照有關規定繳納契稅。如果可能，盡量購買符合優惠稅收條件的房屋。
二手房買賣中，稅務安排問題尤其重要。二手房買賣按其性質劃分，可分為經濟適用房買賣、未竣工驗收房屋買賣（“預售”房買賣）、已交付但未滿兩年的房屋買賣、交付滿兩年房屋的買賣、拆遷安置房買賣等。需要說明的是，上述房屋買賣在實踐中雖然大量存在，但有的買賣為政策所不允，處于“灰色”狀態。稅務處理上就需要針對其中不同類型，做不同的交易安排。
第一種主要是未滿五年鎖定期的經濟適用房。這類房子的交易是受限制的，而且還需繳納一筆幾百元每平方米的土地差價，所以優先考慮的是如何讓交易成功。這類交易需要找到合適的律師朋友，作出交易安排和稅務處理。由于價格相對較低，交易成本也不算太高。
第二種是樓花買賣。六一大限之前，這種交易是開放的，一般只需和ＪＳ說好，辦理合同更名即可。現在就要繞一些彎路了。首先是要找到合適的買家，最好不要通過中介，避免增加交易成本。其次，最好要說服ＪＳ（并非必要），因為ＪＳ那里有很多房子尚未賣出，不一定同意你的更名。再次，要繞過合同備案這一關，其中有很多妙招，精通房產糾紛的律師朋友會給你一些辦法，不過可能需要一些ＲＭＢ。最后，按照律師朋友的要求或委托他進行程序操作，積極穩妥地收好ＲＭＢ。一般來說，交易成本為房價的２％，可以省下５％營業稅＋２％契稅和收房開支的成本（實際約為房價的１０％），投資收益比相當明顯。
第三種是未滿兩年的商品房。５％營業稅＋２～４％契稅是一筆讓人心痛的開支。處理這類房屋買賣，必須先打探好當地稅務機構對房屋最低價格的評估。有的房子已經裝修，將裝修成本甚至電器列入房價是個愚蠢的辦法，這樣增加了很多元ＲＭＢ的稅收，而且是重復納稅。一般經專業人員處理后，可以避開５％營業稅和契稅的大部分。
第四種是交付滿兩年的商品房買賣。這種房子買賣省錢的辦法比較好操作，主要是將房價與非房價分開，減少契稅的計稅價格，但不能低于最低計稅價格。
第五種是拆遷安置房的買賣。這種房屋買賣的法律問題比較多，稅務問題比較少，在此不表。
依法納稅是每個公民的義務，但合理安排稅收支出也是稅法所允許的。歡迎有識之士一起探討。
本文關鍵詞：二手房買賣,稅務
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