暫時(shí)未辦理房產(chǎn)證的房屋買賣的合同效力
所謂期房的轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售的商品房的轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)售商品房的預(yù)購(gòu)人在實(shí)際占有商品房并取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。
實(shí)踐中的操作一般都是通過(guò)兩種方式：
1、簽定房屋買賣預(yù)約合同，待房產(chǎn)證出來(lái)后，雙方再簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，辦理過(guò)戶手續(xù)；
2、先租后售，即在房產(chǎn)證出來(lái)之前賣方先承租給買方使用，待房產(chǎn)證出來(lái)后再辦理過(guò)戶手續(xù)。
上述方式，對(duì)于買方而言，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。買方在交付了購(gòu)房款的情況下，如果房產(chǎn)證一直辦不下來(lái)，買方的權(quán)利就得不法律保障。時(shí)間一長(zhǎng)，如果樓價(jià)上漲，由于沒(méi)有辦理過(guò)戶，賣方在利益的驅(qū)駛下可能將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)賣給他人。買方在買這種房時(shí)，就會(huì)存在上述風(fēng)險(xiǎn)。
在實(shí)踐中，對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題的認(rèn)識(shí)不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)效，理由是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)有“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。但迄今為止，國(guó)務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，國(guó)務(wù)院辦公廳予以了轉(zhuǎn)發(fā)，該意見(jiàn)明確規(guī)定禁止將購(gòu)買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見(jiàn)是國(guó)家為擬制炒房、哄抬房?jī)r(jià)行為而出臺(tái)的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。因而并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。
