2011年新年伊始，政府相關部門先后出臺了：限售政策、征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、銀行貸款政策調(diào)整等政策進行宏觀調(diào)整房地產(chǎn)市場，主要是逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題、繼續(xù)有效遏制投資投機性購房、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，為了規(guī)范房地產(chǎn)二、三級市場，還頒布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。隨著房地產(chǎn)政策的變化、規(guī)范性文件的出臺，房地產(chǎn)交易流程也發(fā)生了變化。以下僅就近期政府出臺的調(diào)控政策及《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》在實際業(yè)務操作過程中的幾點注意事項進行闡述。
一、委托人應與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在接受委托方(包括房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀業(yè)務中的買賣雙方，房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務中租賃雙方)委托時應與委托方簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同。在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構需查驗委托人的身份證件、房屋及房屋權屬證明;同時，委托人有義務向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供相應的真實證明材料。
結(jié)合“限售政策”的規(guī)定，購房人須在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，應如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申請表》，如實申報家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》俊Ｍ瑫r，政策也規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構負有告知、核實義務。
故在簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議或房地產(chǎn)買賣合同時，除核對房地產(chǎn)產(chǎn)權人身份證件、房地產(chǎn)產(chǎn)權信息及買受方身份證件外，另需買受方提供戶籍證明、婚姻證明、如有未成年子女的則須提供未成年子女的出生證明，如買受方為非上海戶籍的則須其提供“自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明”。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構如需對外發(fā)布房源信息的須經(jīng)委托人書面同意。
三、在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權交易前新增流程：辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。
根據(jù)房產(chǎn)稅征收的規(guī)定：
凡在本市新購住房的購房人，均應在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務機關(以下簡稱主管稅務機關)申報辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。購房人向主管稅務機關申報減免房產(chǎn)稅認定時，應如實填寫房產(chǎn)稅認定申報表，并提交房產(chǎn)交易合同、新購住房的契稅完稅憑證、購房人及其家庭成員的有效身份證明等資料(原件和復印件)。
根據(jù)上述規(guī)定結(jié)合業(yè)務操作實踐，辦理此事流程：
1、購房人持《原有住房信息查詢申報表》至房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查詢窗口免費查詢原有住房信息。自區(qū)縣查詢窗口受理之日起5個工作日后，購房人可以領取查詢結(jié)果。
2、購房人將書面查詢結(jié)果交稅務機關駐房地產(chǎn)交易中心辦稅窗口，稅務機關正式受理，并出具受理回執(zhí)。稅務機關正式受理后10個工作日后，購房人憑受理回執(zhí)和本人身份證件到稅務機關駐房地產(chǎn)交易中心辦稅窗口領取《個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。完成此項流程，即房產(chǎn)稅的認定及征收工作一般須15個工作日以上時間。
綜上，買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同及進行房地產(chǎn)交易時應注意繳稅、過戶手續(xù)的流程變化及工作時間的變化。特別注意以下時間節(jié)點：
1、在約定辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)及房屋交接手續(xù)等條款的過程中應充分考慮辦理銀行按揭貸款審批所需時間;
2、出售方辦理完結(jié)銀行抵押貸款結(jié)清手續(xù)及取得抵押登記注銷材料所需時間;
3、辦理房產(chǎn)稅認定及繳納所需時間;
4、辦理完結(jié)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)所需時間及銀行放款所需時間等業(yè)務操作的期限。避免因合同條款約定的時間不合理而產(chǎn)生的違約情況
