本文介紹二手房交易流程中的準備階段，在進行二手房交易時應該先查詢二手房產權，查詢房屋產權是否合法，查詢房屋的“他項權”，確保二手房交易的順利進行。
一、查詢房屋產權是否合法
查詢房屋的權屬，首先要做的就是要看房屋產權是否合法。通常來說，買房應該要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產權證件是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。
為了防止有的賣房人偽造假產權證，還有必要到房地產交易市場查驗房產證的真實性以及產權記錄。兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產權細節，不至于有所遺漏。確認產權的真實性，要查驗產權證的正本，房屋所有權的狀況，若是共有，在“房主”一項會有顯示，且共有人的產權比例及擁有權形式都有記錄，防止無權的人或者是部分產權人未經其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應當和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場的，應由其出具公證委托書。因為依照法律規定，未經共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產所簽訂的買賣合同一般是無效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長，是否劃算，是否是農村集體土地等都應該詳細查詢。
二、查詢房屋的“他項權”
產權記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權是否已“作嫁于人”。此時，就需要查詢房屋的“他項權”。房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體或者個人對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(如典權、抵押權等)、權利范圍(他項權利的房屋范圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、注銷日期(他項權利消失的日期)，并且在他項權證書也注明這些內容。根據擔保法，房產如有抵押，即他項權證未注銷，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。因此，購房者必須通過查詢“他項權”，看看房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產的貸款記錄等內容。
不過，在房地產交易市場是無法查詢到房源債務負擔狀況的，諸如此房是否有租賃債務等，則必須查驗租約以及有關的證明文件。如果買房時，房主與第三人還存在著租賃關系,在此情況下，買受人雖然能取得房屋產權，卻有可能因租賃期未滿而無法入住;或買賣合同可能因為侵犯了承租人的優先購買權而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。
