一、賣(mài)方違約情形
1、賣(mài)方違約與繼續(xù)履行
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。
2、逾期過(guò)戶的法律責(zé)任
二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買(mǎi)方請(qǐng)求賣(mài)方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。
3、逾期交房的損失計(jì)算
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買(mǎi)方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。
4、戶口遷移的違約責(zé)任
二手房買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問(wèn)題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)買(mǎi)受人要求出賣(mài)方將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求不予支持。但買(mǎi)受人以出賣(mài)方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。
5、盜賣(mài)房屋的法律效力
擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價(jià)格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
二、買(mǎi)方違約情形
1、逾期付款的法律后果
二手房買(mǎi)受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)模瑧?yīng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。
2、房款拖欠與訴訟時(shí)效
二手房交易中，出賣(mài)方將房屋交付買(mǎi)受方后，買(mǎi)受方拖欠出賣(mài)方的購(gòu)房款視為普通債權(quán)，其訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效期間從確定的履行期限屆滿之日起計(jì)算；不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。請(qǐng)求確認(rèn)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因合同無(wú)效而產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。訴訟時(shí)效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。
3、買(mǎi)方拒絕履行的理由
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無(wú)合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。
4、購(gòu)房尾款的支付時(shí)間
二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對(duì)方相應(yīng)的履行要求。
5、按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定
二手按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。
三、其它爭(zhēng)議
1、房屋面積差異的處理
二手房買(mǎi)賣(mài)合同未約定單價(jià)，或是約定“房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是按套計(jì)價(jià)，且根據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買(mǎi)賣(mài)一般雙方都親自到實(shí)地看房，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋的實(shí)際情況包括面積情況均應(yīng)事先了解，故對(duì)一方當(dāng)事人事后要求補(bǔ)交面積差價(jià)款的，一般不予支持，但雙方對(duì)面積單價(jià)及面積差額進(jìn)行特別約定的除外。
2、二手房過(guò)戶稅費(fèi)爭(zhēng)議
法律雖規(guī)定房產(chǎn)過(guò)戶稅費(fèi)的納稅義務(wù)人為出賣(mài)方，但并不禁止當(dāng)事人在房產(chǎn)交易過(guò)程中自行約定相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)主體。二手房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人對(duì)交易過(guò)程中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)未約定或約定不明，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)按照稅務(wù)部門(mén)對(duì)各類(lèi)稅種及納稅義務(wù)人的明確規(guī)定確定稅費(fèi)承擔(dān)人。
4、定金條款表述與適用
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂和履行過(guò)程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持。
5、房屋質(zhì)量的交接處理
二手房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
6、解除合同的通知效力
二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定的解除條件成就，或因不可抗力、對(duì)方預(yù)期違約，或?qū)Ψ竭t延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限仍未履行，或?qū)Ψ竭t延履行或其他違約行為導(dǎo)致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。對(duì)方有異議的，可請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
7、合同簽訂真實(shí)性判定
在二手房買(mǎi)賣(mài)合同各方當(dāng)事人對(duì)口頭合同效力或合同成立與否存在爭(zhēng)議時(shí)，法官應(yīng)依法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)，依據(jù)法律規(guī)定，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)證據(jù)有無(wú)證明力和證明力大小獨(dú)立進(jìn)行判斷。
8、購(gòu)房合同的性質(zhì)判定
當(dāng)合同名稱(chēng)與合同內(nèi)容不符時(shí)，應(yīng)以合同最終實(shí)現(xiàn)的目的來(lái)認(rèn)定合同的性質(zhì)。
9、房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清
二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)房屋交接前涉及該房屋的物業(yè)、暖氣、水電、煤氣、電話、電視有線、維修基金等費(fèi)用的結(jié)清有約定的，依約定處理。出賣(mài)人應(yīng)繳而未繳上述費(fèi)用，買(mǎi)受人在墊付后可向出賣(mài)人追償。
10、精神病人的賣(mài)房效力
精神病人等無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的民事行為，未征得其法定代理人的同意或事后追認(rèn)，該民事行為無(wú)效。
11、未成年房主賣(mài)房程序
未成年人作為房屋所有權(quán)人未經(jīng)其法定代理人同意或事后追認(rèn)，與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行房屋交易的，該合同無(wú)效。
12、約定不明與合同解釋
二手房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。
13、轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛
需辦轉(zhuǎn)按揭的二手房買(mǎi)賣(mài)，在一方當(dāng)事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現(xiàn)情況下，對(duì)方當(dāng)事人可行使法定或約定解除權(quán)。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應(yīng)適用。對(duì)違約金當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。
14、土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任
購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上的房屋，應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)人補(bǔ)交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。
15、口頭合同效力與認(rèn)定
房屋買(mǎi)賣(mài)行為是要式法律行為，但對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身所采取口頭、書(shū)面或其他形式，不影響合同的效力。
16、無(wú)可歸責(zé)于雙方情形
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由引致合同解除，雙方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。陰陽(yáng)合同、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、遺漏條款等，往往是二手房交易過(guò)程中一方提出解約理由的原因。當(dāng)事各方應(yīng)對(duì)交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無(wú)證據(jù)證明，對(duì)方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無(wú)約定。
17、判決確權(quán)與賣(mài)房效力
在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權(quán)屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)中止審理，民事案件審理終結(jié)后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結(jié)果為前提，則行政案件應(yīng)繼續(xù)審理。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖被生效判決撤銷(xiāo)，受讓人不能基于《物權(quán)法》上的善意取得制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但不影響其作為善意相對(duì)人基于表見(jiàn)代理制度取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。
18、隱名代理與借名購(gòu)房
房屋權(quán)利人雖應(yīng)以房地產(chǎn)交易中心登記為準(zhǔn)，但當(dāng)事人之間約定產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬的，該約定在當(dāng)事人之間有效。二手房買(mǎi)受人基于他人委托，以自己名義購(gòu)買(mǎi)房屋的，應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交給實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人。隱名或借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定購(gòu)房，并登記在他人名下，隱名或借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
