公房上市門檻盼低 公房上市門檻盼低
日前，北京市有關(guān)職能部門頒發(fā)文件，規(guī)定：按成本價(jià)購(gòu)買的房改房上市出售，除在購(gòu)買合同里和原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的外，無(wú)須單位同意蓋章即可直接上市。
新文件頒發(fā)已半個(gè)月，記者走訪諸多交易市場(chǎng)，房改房上市場(chǎng)情況依然是波瀾不興。
上周五，在由“置業(yè)家園”組織的“京房置換模式”簽訂會(huì)上，一些職能部門領(lǐng)導(dǎo)及專家學(xué)者對(duì)此問題進(jìn)行了深入的研討。
公房上市手續(xù)待簡(jiǎn)
與會(huì)者普遍認(rèn)為北京市已購(gòu)公房上市的門檻還是有些高。這主要表現(xiàn)為手續(xù)、收益制度和評(píng)估三個(gè)方面。
已購(gòu)公房上市仍面臨“頭已過(guò)，但肩膀未過(guò)”的情況。在北京市近100萬(wàn)套已購(gòu)公房中屬北京地方的近一半，即使在這半數(shù)的已購(gòu)公房中，一部分與產(chǎn)權(quán)單位有協(xié)議。大部分出售者都面臨“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買”和上市后誰(shuí)交供暖費(fèi)等具體規(guī)定的限制。據(jù)悉，北京市目前對(duì)“產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”的時(shí)間限制尚沒有具體解釋。
另?yè)?jù)介紹，已購(gòu)公房的供暖費(fèi)是一筆不小的開支，一般由原產(chǎn)權(quán)單位支付，已購(gòu)公房上市取消產(chǎn)權(quán)單位的公章，但如果不對(duì)供暖費(fèi)由誰(shuí)交等具體問題作出界定，上市仍然很難。這些手續(xù)問題是阻礙二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的因素。不算買方賣方要提供的有關(guān)證明、批復(fù)、確認(rèn)、評(píng)估、登記制證等中間步驟，就是提出申請(qǐng)上市交易、辦理過(guò)戶、發(fā)證等手續(xù)也需要100個(gè)工作日。
收益制度盼望調(diào)整
稅費(fèi)及交易收益制度也是百姓關(guān)注的問題。除向中介交納的代理費(fèi)外，北京二手房交易過(guò)程中，大致涉及到以下幾種稅費(fèi)：契稅、印花稅、土地出讓金、手續(xù)費(fèi)等。其中土地出讓金是交易額的3％，契稅是2％。賣方還需按不同的百分比計(jì)算個(gè)人的交易收入。據(jù)了解，在稅費(fèi)制度上，上海市采取了低稅費(fèi)、低“門檻”辦法，取消了原先就很低的綜合稅，其中包括土地出讓金，契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)三者共合交易額的0.88％，由買方賣方分別交納。
買賣雙方估價(jià)懸殊
評(píng)估體系尚未建立。房?jī)r(jià)的構(gòu)成及方式太多，造成買賣雙方心理上的差距。賣方對(duì)自家房子自估普遍過(guò)高，有的與新商品房?jī)r(jià)作參照，有的與附近曾發(fā)生過(guò)的高價(jià)作參照，有的與拆遷房?jī)r(jià)格作參照，總之其二手房?jī)r(jià)直逼新建商品房；而想買二手房的人卻把房改房想象得過(guò)于便宜。連當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康?0％都不到，其估價(jià)是以低于成本的重置價(jià)作為參照的。協(xié)調(diào)買方和賣方的中介，其評(píng)估體系也有待于完善。如何讓中介的評(píng)估價(jià)具有客觀性和權(quán)威性，還有很多事情要做。從上海等外地的經(jīng)驗(yàn)看，舊房?jī)r(jià)格是同一地段的新建商品房?jī)r(jià)格的2／3，評(píng)估系統(tǒng)由人工評(píng)估和電腦評(píng)估共同組成，具體價(jià)格由評(píng)估系統(tǒng)作出的報(bào)告決定。如果買方不能接受，中介便將之購(gòu)回，再售。使評(píng)估具備了嚴(yán)肅性。
是否推行代理制
會(huì)上，職能部門的一些負(fù)責(zé)人還對(duì)北京市二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范進(jìn)行了討論，如何發(fā)揮中介的作用。據(jù)悉，截至上周，北京市房地產(chǎn)中介已有586家資質(zhì)證書。現(xiàn)行制度決定了這些中介只能替交易雙方作委托代理的工作，今后如何使這種代理制發(fā)揮到極致，正有待于進(jìn)一步研究。一種思路是推行代理制，打破大而全的市場(chǎng)管理模式，實(shí)行市場(chǎng)專業(yè)化管理，使一些事務(wù)社會(huì)化，屆時(shí)，中介代理機(jī)構(gòu)可代行房地產(chǎn)交易部門的部分職能。
市場(chǎng)發(fā)展需要培育期
針對(duì)市場(chǎng)開放初期的冷清場(chǎng)面，有關(guān)職能部門的負(fù)責(zé)人專家認(rèn)為，這是意料之中的事，相關(guān)政策不可能一步到位，它需要根據(jù)市場(chǎng)的情況逐步調(diào)整制定。而任何一個(gè)新興市場(chǎng)的發(fā)展都需經(jīng)過(guò)一個(gè)培育期，北京的二手房市場(chǎng)也是如此。隨著政策的不斷完善，交易市場(chǎng)的日益規(guī)范，北京的二手房市場(chǎng)也將興旺，并帶動(dòng)一、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。
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