在上期《置業(yè)大講堂》關(guān)于已購(gòu)公房的相關(guān)內(nèi)容發(fā)布以來，一周內(nèi)本報(bào)接到眾多熱心讀者的來電，表示該內(nèi)容的刊登讓他們獲益良多，而部分讀者還就自身關(guān)切的一些新問題進(jìn)行咨詢。為此，本報(bào)繼續(xù)請(qǐng)我愛我家簽約中心主任郭濤為購(gòu)房者講解購(gòu)買已購(gòu)公房的相關(guān)事項(xiàng)。
問：已購(gòu)公房為什么又叫私有化的房改房?
答：即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購(gòu)買的公房。
問：如何辦理已購(gòu)公房的過戶手續(xù)?繼承過戶需要哪些費(fèi)用?
答：辦理已購(gòu)公房過戶的過程大體如下：產(chǎn)權(quán)人憑房屋所有權(quán)證(房屋所有權(quán)共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見)、身份證或其他有效身份證明、與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同(如產(chǎn)權(quán)人無法提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)辦理)、與買受人簽訂的已購(gòu)公有住房買賣合同，由買賣雙方直接到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門辦理過戶手續(xù)。
辦理房地產(chǎn)繼承過戶主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)，過戶稅費(fèi)包括登記費(fèi)和印花稅。
問：各區(qū)縣過戶費(fèi)用都是統(tǒng)一的嗎?
答：北京各區(qū)縣執(zhí)行的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所差異，買賣雙方要按照所在區(qū)縣具體規(guī)定執(zhí)行。統(tǒng)一的規(guī)定上除了上周提到過的土地出讓金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，營(yíng)業(yè)稅滿五年不需繳納;不滿五年的，按差額5.5%繳納。個(gè)稅按照商品房個(gè)稅標(biāo)準(zhǔn)繳納;契稅按照商品房契稅標(biāo)準(zhǔn)繳納。
問：成本價(jià)房改房補(bǔ)交費(fèi)用的方式怎么樣?
答：按照現(xiàn)行規(guī)定，成本價(jià)房改房可選擇兩種補(bǔ)交費(fèi)用的方式：
(1)直接上市交易，由買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益。產(chǎn)權(quán)人在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。
(2)產(chǎn)權(quán)人也可先將成本價(jià)房改房變?yōu)樯唐贩亢笤傩猩鲜薪灰祝唧w操作是由其按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益后，向房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局申請(qǐng)辦理商品房房屋所有權(quán)證。變?yōu)樯唐贩亢螅俅谓灰讜r(shí)，售房款除稅費(fèi)外，收益全部歸產(chǎn)權(quán)人所有。
問：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房可選擇補(bǔ)交費(fèi)用的方式怎么樣?
答：按照現(xiàn)行規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房可選擇兩種補(bǔ)交費(fèi)用的方式：
(1)產(chǎn)權(quán)人在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個(gè)人所有。買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益。
(2)產(chǎn)權(quán)人也可以向房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局交易管理部門申請(qǐng)按當(dāng)年房改成本價(jià)的6%補(bǔ)交房?jī)r(jià)款后，按照房改成本價(jià)的有關(guān)政策上市出售，即與成本價(jià)房改房的交易方式一樣。
問：按成本價(jià)購(gòu)買、按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買的已購(gòu)公房，誰(shuí)更有價(jià)格優(yōu)勢(shì)?
答：按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買的已購(gòu)公房，在交易時(shí)，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、印花稅等都是完全一致的，唯一的稅費(fèi)不同，體現(xiàn)在補(bǔ)交的土地向出讓金上。按成本價(jià)購(gòu)買的公房，交易時(shí)只需補(bǔ)交15.6元×建筑面積(1560元×建筑面積×1%)的土地出讓金，而按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買的公房，交易時(shí)需要補(bǔ)交15.6元×建筑面積×6%(1560元×建筑面積×6%)的土地出讓金。所以，按成本價(jià)購(gòu)買的公房，交易時(shí)價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)。例如：一個(gè)建筑面積100平方米，價(jià)值260萬(wàn)元的房屋。如果此房是成本價(jià)已購(gòu)公房，交易時(shí)的土地出讓金只需交納：15.6元×100=1560元;如果此房是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))已購(gòu)公房，交易時(shí)需繳納土地出讓金：15.6元×100×6=9360元，后者是前者的6倍。
問：請(qǐng)給購(gòu)房者一些簽約前的建議?
答：首先需了解產(chǎn)權(quán)可靠性。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，并了解是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足分?jǐn)傎M(fèi)用。其次確認(rèn)登記的面積、使用期限。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補(bǔ)分?jǐn)偂Ｑ氘a(chǎn)交易時(shí)還要注意房產(chǎn)面積是否存在超標(biāo)情況，如果超標(biāo)，原業(yè)主是否已補(bǔ)交超標(biāo)款。此外，還要注意原業(yè)主夫妻雙方是否帶房產(chǎn)證、身份證原件去房改辦申請(qǐng)上市。(記者沈靜)
