有些小區特別是高檔別墅小區都有業主專用的庭院，在很多情況下，開發商只在房地產銷售合同中與業主約定將庭院隨合同附贈給業主、歸特定業主專用，但庭院基本都不會被計入商品房建筑面積，房產證和相關的簽約圖紙中，也均不會標明庭院的情況。如果業主在接受房屋并進行裝修時會改變庭院原設計結構，或將庭院重新布置甚至改為它用，就會惹來麻煩！
曹某居住某小區一樓，房屋的南面有一處面積綠地，該綠地東、南、西三面均由樹木隔斷，與曹某的客廳和主臥相連，根據曹某與開發商簽訂的商品房買賣合同，該綠地為曹某專用的庭院。曹某對庭院實施了改造行為，將東、南、西三面以木質柵欄圍擋，庭院內搭建木質花架，頂部覆蓋透明軟板。曹某所在小區物業公司遂對曹某發放了整改通知書，要求其將綠地恢復原狀，曹某不予理會，物業公司將曹某告上了法院，針對曹某的搭建行為，請求判令其拆除花架，恢復原狀、排除妨礙。
作為被告曹某的業主覺得十分冤枉，其認為既然庭院是自己的，自己就有專用使用權，搭建行為是合法的，物業公司的訴訟請求完全沒有道理。那么，曹某能否在庭院隨意搭建呢？
《物權法》第73條規定：建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。這里的明示不能理解為售房合同中規定為個人所有，而應指規劃確定為專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的綠地。房屋產權證中的房地產平面圖是確定專有部位的依據，曹某持有的房產證中庭院綠地并未登記為專有部位，其獲得綠地的使用權是基于其與開發商的商品房買賣合同。上海房產律師認為案件所涉及的綠地仍應為小區公共綠地，曹某無權改變其用途或進行搭建。最終，法院也是支持了物業公司的訴訟請求，曹某不得不拆除搭建。
處理大量的商品房買賣合同糾紛案件時，上海房產律師發現很多開發商在廣告宣傳資料上，對房屋情況的描述與實際簽訂的商品房買賣合同并不一致，或在買賣合同中使用“以產權證為準”等表述來規避合同履行風險，處于弱勢地位的購房者往往會蒙受不明的損失。因此，上海房產律師建議如果您想隨意使用、改造綠地的，必須要求開發商承諾在房屋產權證上能載明該綠地的所有權情況，而不是僅僅在商品房買賣合同中簡單的約定“專用”。
