關于私有房屋買賣合同效力的確認
這個問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應當解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權產生轉移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產，房屋的買賣與一般動產的買賣有著不同的要求：
1、房屋買賣合同為要件合同，即首先，應以書面形式辦理，其次，它必須經有關部門批準和辦理有關手續。
2、私有房屋買賣合同的主體上有特殊性，即買方一般須為公民個人，賣方須對房屋有完全的財產所有權。
《城市私有房屋管理條例》規定“機關、團體、部隊、企業、事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準”。私有房屋分為農村和城鎮兩方面，其中農村私有房屋的買賣，國家并未明確規定需經有關部門批準和辦理任何手續，但國家對于宅基地的轉讓是有規定的，例如：1985年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》中規定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權，即不準出租、買賣和擅自轉讓，也不準在承包地、自留地上建房。
1982年 2月13日國務院發布的《村鎮建房用地管理條例》中規定：由于買賣房屋轉讓宅基地使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。《土地管理法》中也規定：依法改變土地的所有權和使用權的，必需辦理土地權屬變更登記手續、更換證書。
除以上規定，一般來說，農村居民私有房屋的買賣也應經房屋所在村民委員會同意，否則，應當認定為無效。這一方面不再多述。而對于城鎮私有房屋買賣，則與農村私有房屋買賣有著不同的規定，主要的法律依據有：
1、1983年12 月國務院發布的《城市私有房屋管理條例》，該《條例》規定：買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購房證明和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續，……任何單位或個人都不得私自買賣城市私有房屋。
2、1987年最高人民法院民他字第42號文件中規定，《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條規定，只適用于解決《條例》實施前的歷史遺留問題，《條例》實施之后，應嚴格按照《條例》辦理。
另外，《條例》還規定，買賣城市私有房屋，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。根據該規定，只有經房屋管理部門同意的城鎮私有房屋買賣合同才能有效，但是辦理產權登記手續是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續的買賣合同是否就無效呢?
對此在司法界有不同的認識：
一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，因為這違反了有關法律法規。
另一種觀點認為：辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的有效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經程序，而不是買賣合同的有效條件，當事人未辦理登記手續不能認定房屋所有權發生轉移，但不能以此來認定買賣合同無效;另一方面，買賣合同是辦理所有權登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產權登記證件的。
所以最高人民法院在有關的文件中所指的“買賣無效”應當理解為不發生所有權轉移的效力，在實踐中，如果將登記要件絕對化，不區分具體情況，則不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。
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