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綠化隔離帶農民拆遷安置房買賣案例
作者：黃爭榮律師時間：2010-1-8
2004年李女士取得綠化隔離地區新村建設拆遷安置房購買權，與開發商簽訂房屋買賣合同，購買了位于朝陽區南磨房鄉的一套回遷房。當天李女士與王先生簽訂購房協議，協議約定王先生以李女士的名義購買回遷房，面積為72平方米，支付房款20萬元，王先生向李女士支付轉讓費5萬元，回遷房的所有權和使用權歸王先生所有。
王先生交付全部款項后，李女士將其與開發商簽的房屋買賣合同原件交給王先生，并將房屋交付給王先生，王先生在回遷房處居住至今。
2008年開發商通知王先生回遷房可以辦理房產證，需要李女士到場協助辦理。王先生多次要求李女士協助辦理房產證及過戶手續，但李女士予以拒絕。李女士明確表示要求王先生再支付10萬元的補償款方能協助辦理房產證。
2009年王先生以李女士為被告上向法院提起訴訟，請求判決李女士協助辦理房產證。
李女士辯稱，房屋買賣合同無效。李女士主張房屋是農民回遷房，屬于小產權房，不能上市流通；且房屋還沒有辦理房產證，按照法律規定不能買賣，提起反訴要求確認雙方簽訂的購房協議無效，要求王先生返還房屋。
法院經審理認為，購房協議是王先生和李女士自愿簽訂，是雙方的真實意思表示，合法有效。訴爭房屋是綠化隔離帶回遷房，雖然按照經濟適用房管理，但不屬于經濟適用房。回遷房可以辦理房產證，允許上市出售，只是在出售前買主需繳納房屋總價3%的土地出讓金。李女士向王先生出售回遷房的行為合法有效，雙方應當按照購房協議的約定履行義務。
法院判決李女士協助辦理房產證及過戶手續，駁回李女士的反訴。
李女士不服一審判決提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
北京房產律師點評：京政辦發[2001]97號《北京市綠化隔離地區土地置換管理辦法》第二十五條“購買新建樓房的住戶，可以依有關規定將所購房屋上市出售”。
京國土房管權字（2001）1073號《北京市國土資源和房屋管理局關于辦理綠化隔離地區新村建設房屋權屬登記的通知》第三條“按劃撥方式供地的農民自住房可核發經濟適用房房屋所有權證。在上市出售時，由買房人按照銷售額繳納3%的土地出讓金后所購房屋核發商品房房屋所有權證”。
根據以上規定綠化隔離地區農民拆遷安置房雖然按照經濟適用房管理，但是買房人按照規定繳納土地使用權出讓金后即可以取得商品房房屋所有權證，可以上市交易，不受經濟適用房購買五年后方可上市的限制。