柳州的城市化進程日漸加快，大量城鄉結合部及郊區縣、村莊都面臨拆遷的問題，越來越多具有區位和價格優勢的回遷房在樓市交易中受到關注。近段時間，不少讀者紛紛致電本報熱線96328，咨詢回遷房能否交易，購買有何風險問題。針對回遷房買賣存在的風險，記者采訪了柳州市住建委和律師。
問題1.回遷房能不能購買?
回遷房的價格往往低于市場的商品房，不少購房者為之心動，但回遷房違規買賣出現的法律糾紛也屢屢見諸
媒體，讓很多青睞回遷房的購房者心存疑惑：到底回遷房能不能購買?
柳州市住建委保障科負責人答復：回遷房能否購買主要看其性質、當時拆遷征收的條件和房產本身是否有限制。
通常情況下，如果拆遷的是商品房，回遷房自然是商品房，即按商品房的交易原則進行正常交易。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質就不是商品房。根據規定，經濟適用房不滿五年不能交易;集體土地上私房拆遷建成的回遷房，土地性質一般是劃撥用地，沒有交土地出讓金及相關配套費，正式辦理過戶手續時，需補交土地出讓金及相關費用。如果是城中村改造中的農民回遷安置房，則屬于“小產權房”，城鎮居民不得買賣，購買也無法辦理土地證和房產證，如交易則不受法律保護。所以，購買回遷房一定要查清性質，判斷是否能夠正常交易。
問題2.未取得房產證的回遷房能否購買?
在市場上的回遷房買賣中，主要分為兩種情況，一種是業主只持有回遷協議，另一種是業主已經持有房產證。
廣西匯力律師事務所律師周振華答復：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產不得轉讓：(六)未依法登記領取權屬證書的……”。按照相關規定，房地產未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓。但該規定旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關系。所以，只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，就有權對其所安置的房屋進行處分。
不過，需要注意的是，因為回遷協議只是一份私人商業協議，不具有直接辦理房產登記的法律效力。因此雙方最好等到房產證拿到后再做過戶交易。當業主已經取得房屋產權證，就可以在柳州市房屋登記管理中心過戶更名。
問題3.如何規避買回遷房的常見風險?
隨著回遷房交易的增多，涉及交易的法律糾紛也越來越多。其中，回遷房“一房多賣”的情況最為常見。那么，如何規避交易風險?
廣西匯力律師事務所律師周振華答復：因為回遷房買賣無法辦理預告登記，就會出現“一房多賣”的情況，如果房價上漲，出賣人違約所承擔的成本過低，就極有可能出現以上情況。
針對這種情況，有兩種處理方式：第一，先辦理商品房登記手續的買受人取得房屋的所有權;其次，出賣人先行交付給買方的，已經合法取得商品房所有權的買受人，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;第三，如果數個買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的，請求應予以支持。
為避免這種情況出現，也可以在回遷房買賣合同中約定高額的違約金，同時對損失給予明確的約定。不過，太過高額的違約金不一定會獲得法院的支持。
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如何避免出售方違約?
回遷房一般屬于夫妻在婚姻存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意。此外，有的回遷房還屬于家庭共有財產，建議所有家庭成員共同簽字。
另外，回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。
回遷房辦理登記手續
購買回遷房與購買商品房的登記手續是一樣的。
1.憑拆遷證明和身份證簽訂的購房合同并結算房款;
2.按合同規定交房款并取回發票;
3.憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續;
4.視房屋面積大小減免部分或全部契稅;
5.憑房產證和契稅證到國土資源局辦理土地證手續。
