背景介紹：某甲項(xiàng)目部因施工過程中將某乙、丙等人的房舍損壞、家畜一死一傷，當(dāng)事人要求項(xiàng)目部進(jìn)行賠償五萬元，雙方無法達(dá)成一致意見，評估小組接受委托對事故損失進(jìn)行評估。評估小組首先進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，同時(shí)詢問了當(dāng)事人的一些相關(guān)情況。在進(jìn)行損失賠償專項(xiàng)資產(chǎn)評估時(shí)，評估小組發(fā)現(xiàn)---傷狗修復(fù)成一條好狗比購入一條好狗花費(fèi)更多。
其實(shí)，不管是資產(chǎn)評估還是房地產(chǎn)估價(jià)，評估理論與方法應(yīng)該是相通的，加之在今后這類損失賠償評估業(yè)務(wù)將是大量的、經(jīng)常的，于是本人有了對《北京市房屋質(zhì)量缺陷評估規(guī)程》的一點(diǎn)淺薄的思考，這里與大家交流探討。
此項(xiàng)目看上去很簡單，參照《北京市房屋質(zhì)量缺陷評估規(guī)程》，首先雙方通過質(zhì)量缺陷損失的認(rèn)定或協(xié)議；其次，分類進(jìn)行評估：1）房屋的評估。房屋是可修復(fù)的，根據(jù)修復(fù)費(fèi)用確定損失價(jià)值。2）狗的評估。死狗按不可以修復(fù)資產(chǎn)計(jì)算，采用市場法進(jìn)行評估，很容易就可以得出這條狗的評估值為300元。但是，受傷了的那條狗的問題就比較復(fù)雜。按分類，狗是可以修復(fù)的資產(chǎn)。在本案例中，受損傷的狗尾骨粉碎性骨折、前左腳踝骨骨折及下腹有三公分左右的創(chuàng)面，當(dāng)事人請了獸醫(yī)并給狗進(jìn)行正骨，創(chuàng)面?zhèn)谇逑础⑾静⒋蛄似苽L(fēng)針，傷口縫合總共七針，各項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)540元，之后醫(yī)藥費(fèi)還可能需要更多，這中間的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一條死狗的評估值。在這種情況下，評估小組請當(dāng)事人（狗主人）與項(xiàng)目部代表進(jìn)行協(xié)商，最后以總共1000元的價(jià)值達(dá)成協(xié)議。
在做這個(gè)評估項(xiàng)目的同時(shí)，也讓我想起了前不久看到的另一則事故——奔馳車撞倒3歲小男孩，倒車從其身上碾過。據(jù)說像這種倒車回碾的案例還有很多，皆緣于我們評估中所稱的“可修復(fù)費(fèi)用比不可修復(fù)更不經(jīng)濟(jì)更不劃算”的原則。以北京地區(qū)為例，撞死一個(gè)人賠償總數(shù)不超過40萬，而撞傷一個(gè)人則可能賠償上百萬，于是“撞死要比撞傷強(qiáng)”成了無良司機(jī)們的潛規(guī)則，同時(shí)也暴露出評估原則的不完善。
這些案例讓我回憶起前不久在重慶參加繼續(xù)教育培訓(xùn)時(shí)，北京房地產(chǎn)估價(jià)師估協(xié)會(huì)郭晉林秘書長給我們講解的《北京市房屋質(zhì)量缺陷評估規(guī)程》中的一些內(nèi)容。該規(guī)程將房屋缺陷分為兩類，一類是可以修復(fù)的，另一類是不可以修復(fù)的，顯然不可以修復(fù)的是最容易評估的。從規(guī)程上看上去，不可以修復(fù)的損失比可以修復(fù)的損失大得多，這一點(diǎn)從該規(guī)程序的方法——價(jià)差法反映最明顯。價(jià)差法是指在評估可以修復(fù)的房屋缺陷損失時(shí)，以求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價(jià)值之差作為房屋質(zhì)量缺陷損失。我們在評估不可修復(fù)的缺陷房屋時(shí)，就是參照無質(zhì)量缺陷的房屋價(jià)值，并以此作為其損失值，進(jìn)而得出了不可修復(fù)房屋質(zhì)量缺陷損失值比可以修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷損失值大的引申含義。但是，這個(gè)問題在上面這個(gè)案例里就好像有一些矛盾了。是不是專屬于房屋缺陷才適用于此方法呢？動(dòng)物活體之類是否適合于此方法呢？
同樣是我親身經(jīng)歷的一個(gè)案例也很好的說明了這個(gè)問題。一輛東風(fēng)轎車由于駕駛員醉酒，撞壞了主城區(qū)臨街一幢房屋。該房建于六七十年代，用亂石墻建成，本身結(jié)構(gòu)已存在一些問題，加之車輛撞擊，問題就更嚴(yán)重了。但該房還有一個(gè)特殊的問題---不可以拆了重建，一旦拆除，相關(guān)部門就不會(huì)允許重建。雖然該房已列入政府開發(fā)規(guī)劃范圍，但具體實(shí)施可能還要有一段時(shí)間。該房底層正面臨街兩間房為商業(yè)門面房，并正在使用當(dāng)中，故在實(shí)際修復(fù)中，該房還專門進(jìn)行了維護(hù)加固修繕設(shè)計(jì)，其修復(fù)造價(jià)比重建該房花費(fèi)更多。這個(gè)案例也進(jìn)一步印證了“可修復(fù)費(fèi)用比不可修復(fù)更不經(jīng)濟(jì)更不劃算”的原則。
