點(diǎn)評(píng)：
本案是房屋質(zhì)量糾紛要求損害賠償及修復(fù)的典型案例。我們看到，即使房屋存在滲漏水這樣的現(xiàn)實(shí)情況，爭(zhēng)議雙方仍不免需要申請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，以確定滲漏原因，以及修復(fù)費(fèi)用的損害金額。
此外，委托鑒定還有一個(gè)作用，即可以要求出具修復(fù)方案，并要求開發(fā)商按照鑒定結(jié)論里的修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)。畢竟修復(fù)工程也是一個(gè)專業(yè)問題，治標(biāo)還是治本，存在很大差別，購房者很難管控，尤其在房屋即將超過保修期時(shí)，這一點(diǎn)就更令人擔(dān)憂。
為解決此一問題，也可以直接要求出具修復(fù)費(fèi)用的鑒定結(jié)論，要求開發(fā)商支付，然后由房主自行委托修復(fù)。
案例
盛XX等訴上海上x置業(yè)有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案
上海市金山區(qū)人民法院民事判決書
(2008)金民三(民)初字第***號(hào)
原告盛XX。
原告周XX。
被告上海上x置業(yè)有限公司。
原告盛x、周x訴被告上海上x置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱上x公司)財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2008年5月27日、12月4日、2009年4月21日公開開庭進(jìn)行了審理，原告被告上策公司委托代理人到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
倆原告訴稱，倆原告于2003年11月與被告訂立商品房預(yù)售合同，購買蒙山路14**弄**號(hào)601室房屋，原告于2005年5月取得產(chǎn)權(quán)證書，經(jīng)裝修入住后發(fā)現(xiàn)房頂、外墻經(jīng)常滲水，雖經(jīng)被告多次維修，但情況未有根本性改變。被告對(duì)所售房屋質(zhì)量不負(fù)責(zé)任的態(tài)度造成原告較大的經(jīng)濟(jì)損失，生活造成影響。故訴請(qǐng)判令被告對(duì)蒙山路14**弄**號(hào)601室房屋進(jìn)行修復(fù)并賠償原告經(jīng)濟(jì)損失19,506元。
被告上策公司第一次庭審中辯稱，被告交付的房屋竣工驗(yàn)收合格，原告房屋漏水是由于原告在裝修過程中拆除承重墻等不當(dāng)裝潢行為引起，故不同意原告訴請(qǐng)。第二、第三次庭審中辯稱，同意對(duì)房屋外墻及屋頂存在的質(zhì)量問題由被告維修，對(duì)漏水造成原告室內(nèi)裝潢損壞的修復(fù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)依照鑒定報(bào)告載明的漏水原因情況由雙方適當(dāng)按比例負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，倆原告于2003年11月與上策公司訂立商品房預(yù)售合同，購買蒙山路14**弄**號(hào)601室房屋，2004年10月上策公司交付房屋，2005年5月原告取得房地產(chǎn)權(quán)證。同年原告經(jīng)裝修入住后室內(nèi)墻壁、屋頂有不同程度滲水，經(jīng)物業(yè)維修后情況未改善，故訴至本院。
訴訟中，原、被告對(duì)滲水原因持不同意見，故申請(qǐng)委托上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)涉案房屋的主要滲漏情況及滲水原因進(jìn)行鑒定，該檢測(cè)站向本院出具了滬房鑒(001)證字第2008-1511號(hào)房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，鑒定蒙山路14**弄**號(hào)601室房屋主要滲漏情況為：1、6層餐廳平頂滲水;2、6層餐廳西北角滲水;3、6層餐廳西墻面磚脫落;4、6層客廳南墻陽臺(tái)門西側(cè)滲水;5、6層客廳平頂雨水管周邊滲水;6、6層西南臥室南墻窗套受潮變形;7、6層西南臥室窗框密封性不好;8、6層?xùn)|南臥室南墻窗東下角滲水;9、7層南露臺(tái)面層內(nèi)有水滲出。鑒定滲水原因?yàn)椋?、被檢測(cè)房屋外墻滲水主要是由于兩方面原因引起，一是墻體存在開裂現(xiàn)象，雨水沿裂縫滲入室內(nèi);二是由于窗框與墻體間密封性存在問題，水沿窗框與墻體縫隙滲入。部分窗臺(tái)因安裝大理石窗臺(tái)板以及安裝窗套可能對(duì)窗框的密封性產(chǎn)生影響。2、6層客廳南陽臺(tái)雨水管周邊滲水主要是由于管道與樓板交界處滲漏引起。3、7層南露臺(tái)面層內(nèi)有水滲出，表明有積水。檢測(cè)結(jié)論為：1、被檢測(cè)房屋多處存在滲水現(xiàn)象，外墻滲漏主要是由于墻體開裂和窗框不密封;客廳南陽臺(tái)滲水主要是由于管道與樓板交界處滲漏引起。2、建議對(duì)面層內(nèi)有積水的平屋面進(jìn)行全面翻修，其余滲水部位及墻體開裂進(jìn)行對(duì)癥維修。依照以上鑒定結(jié)論，上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站依據(jù)當(dāng)事人的委托，出具了滬房鑒(001)證字第2008-1511-1號(hào)涉案房屋的修復(fù)方案及修復(fù)費(fèi)用的報(bào)告，鑒定外墻及屋面的修復(fù)方案為：先對(duì)外墻滲漏部位外側(cè)采用防水涂料刷4度進(jìn)行修復(fù)，再對(duì)室內(nèi)進(jìn)行損壞修復(fù);7層南露臺(tái)防水層翻修26平方米;庭審中鑒定機(jī)構(gòu)另確認(rèn)報(bào)告遺漏北側(cè)屋面防水層局部翻修10平方米。對(duì)遺漏部分原、被告均無異議。報(bào)告另對(duì)室內(nèi)損壞修復(fù)作出修復(fù)方案。鑒定修復(fù)費(fèi)用預(yù)算工程造價(jià)為19,506元(未計(jì)入外墻修復(fù)費(fèi)用)，其中屋面的修復(fù)費(fèi)用為5499元。
庭審中，原、被告同意外墻及屋面由被告進(jìn)行修復(fù)。對(duì)室內(nèi)損壞的修復(fù)均不同意由被告進(jìn)行維修。
以上事實(shí)，由原、被告提供并經(jīng)庭審質(zhì)證的預(yù)售合同、產(chǎn)權(quán)證明、報(bào)修記錄、物業(yè)管理承諾書，以及上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站出具的鑒定報(bào)告、本院庭審筆錄等所證實(shí)。
本院認(rèn)為，出賣人交付使用的房屋存在質(zhì)量問題的，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。本案原告所購房屋入住后出現(xiàn)的多處滲漏水，經(jīng)檢測(cè)滲水原因主要是由于房屋墻體開裂、窗框不密封及屋面防水層局部損壞等原因引起，此原因主要為房屋施工質(zhì)量問題，故被告應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定及合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，采取有效的方法給予修復(fù)。被告同意依據(jù)鑒定報(bào)告修復(fù)方案對(duì)房屋外墻及屋面進(jìn)行修復(fù)，本院予以準(zhǔn)許，當(dāng)然，原告對(duì)維修工作應(yīng)當(dāng)予以配合。原告雖對(duì)鑒定報(bào)告中外墻及屋面的修復(fù)方案持懷疑，但其亦未提供相反證據(jù)證明此修復(fù)方案的不科學(xué)性，故對(duì)其不同意見本院不予采納。對(duì)于滲水已造成原告室內(nèi)的損壞，原、被告均表示不宜由被告予以修復(fù)，故本院準(zhǔn)許由原告自行或委托他人修復(fù)，此修復(fù)費(fèi)用已成為原告的損失，應(yīng)由被告依據(jù)鑒定確定的修復(fù)費(fèi)用(扣除屋面維修費(fèi)用)金額承擔(dān)。至于被告認(rèn)為應(yīng)根據(jù)鑒定結(jié)論對(duì)因原告裝修引起滲水造成的損失，此修復(fù)費(fèi)用應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)，故雙方應(yīng)按比例承擔(dān)室內(nèi)修復(fù)費(fèi)用的意見。本院認(rèn)為，鑒定報(bào)告已確定滲水原因主要在于被告方，原告即便在個(gè)別位置裝潢不當(dāng)，此原因關(guān)系在本案中及其輕微，與房屋現(xiàn)存的滲漏水現(xiàn)象無直接關(guān)聯(lián)，故被告的抗辯意見本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百二十八條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款之規(guī)定，判決如下：
一、被告上海上策置業(yè)有限公司于本判決生效后二個(gè)月內(nèi)對(duì)蒙山路14**弄**號(hào)601室房屋的外墻及屋面進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)方案依據(jù)滬房鑒(001)證字第2008-1511-1號(hào)檢測(cè)報(bào)告;
二、被告于本判決生效后十日內(nèi)支付原告經(jīng)濟(jì)損失人民幣14,007元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
