新業(yè)主懵懂不清
衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產(chǎn)證糾紛、物業(yè)糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據(jù)較大比例。那究竟該如何計算違約金呢?
案例回放
2002年8月11日，史先生與開發(fā)商簽訂了《商品房預售合同》，史先生房款共計543765元，定金3萬元，首付款21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金轉化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數(shù)額萬分之一/天計算違約金。
為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬元;8月15日又支付了21萬元的首付款;隨后銀行按揭手續(xù)也于9月25日辦妥。但因種種原因，開發(fā)商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發(fā)商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋，比原定交房日期遲了大半年。
史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發(fā)商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開發(fā)商卻認為，史先生的算法欠妥，應按照已付房款(即首付款21萬元)的萬分之一/天計算，只同意承擔違約金4767元。雙方爭執(zhí)不下，只好對簿公堂。
經(jīng)過法院調(diào)解，開發(fā)商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開發(fā)商提出的4767元，賠付金是如何計算出來的呢?我們不妨來聽聽北京市三信律師事務所何正永律師的說法。
律師說法
開發(fā)商應承擔違約責任
何正永律師認為，雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發(fā)商沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。
首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開發(fā)商所稱的21萬元首付款，而應該包括銀行按揭30萬元。開發(fā)商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質(zhì)的法律關系。由于銀行按揭的30萬元已經(jīng)向開發(fā)商支付,故應納入已付房款。
但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內(nèi)，定金才轉化為房款。作為計算違約金的基數(shù)自然不應當包括3萬元定金。同理，史先生在入住后7日內(nèi)才交付尾款，尾款也不應當納入已付房款。
因此，本案計算違約金的基數(shù)“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發(fā)商所謂的首付款，應當是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。
其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率(現(xiàn)在為萬分之二點一/天)標準計算。
因此,利率應該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據(jù)史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標準，不要等到發(fā)生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。
最后，需要認定的是逾期時間，開發(fā)商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發(fā)商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續(xù)的日子。因此，逾期時間共計227天。
由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。
