隨著樓市的逐漸回暖，商品房的成交量顯著回升，隨之而來的開發(fā)商和購(gòu)房者的爭(zhēng)議、訴訟案件也逐漸增多，其中開發(fā)商延期交房引發(fā)的爭(zhēng)議成為了近期的熱點(diǎn)問題。
一、開發(fā)商交房的條件。
開發(fā)商達(dá)到交房條件后會(huì)向業(yè)主發(fā)出交房通知書，業(yè)主根據(jù)合同約定要前去驗(yàn)房，如果開發(fā)商交房條件達(dá)標(biāo)，并通過了竣工驗(yàn)收，業(yè)主在驗(yàn)房過程中未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，合同承諾的配套設(shè)施也到位，就要及時(shí)收房、領(lǐng)取鑰匙并繳納物業(yè)費(fèi)。交房流程概括為：竣工驗(yàn)收合格——通知——業(yè)主驗(yàn)收——交相關(guān)費(fèi)用、領(lǐng)取鑰匙及兩書 ——接收——委托辦理房產(chǎn)證。
但如果因交通不方便等原因不去收房，就會(huì)違約。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同約定了由于買房人原因，未能按期交房的違約處理方式。這是開發(fā)商通知買房人收房后，約束買房人收房行為的一條。因?yàn)樽越环亢螅砷_發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任就轉(zhuǎn)移到買房人;所購(gòu)商品房質(zhì)量保修期自交房之日起計(jì)算，并作為物業(yè)管理費(fèi)的始算日期等。
如果房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主可以在驗(yàn)房時(shí)與開發(fā)商簽訂書面整改意見書，并督促開發(fā)商進(jìn)行整改，等整改符合要求后再收房。
交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)提供由有資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，看其與合同有無出入。反之，就不具備接房條件，購(gòu)房人可拒絕接收房屋，開發(fā)商則承擔(dān)延期交房責(zé)任。但業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并不代表放棄自己對(duì)開發(fā)商追究延期交房違約責(zé)任權(quán)利的放棄。維權(quán)的前提應(yīng)是合法，這樣才能更好地促進(jìn)問題的解決。消費(fèi)者一定要擦亮眼睛，一旦權(quán)益受到侵害，可到相關(guān)部門投訴。
為了避免出現(xiàn)延期交房糾紛，在購(gòu)房時(shí)，最好選擇房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士或?qū)I(yè)律師為您提供專項(xiàng)服務(wù)，簽署一份完善的購(gòu)房合同是解除今后糾紛的關(guān)鍵所在。
二、開發(fā)商延期交房的原因。
開發(fā)商延期交房的原因有很多，一是不可抗力的因素;二是開發(fā)商實(shí)力不足;三是開發(fā)商有意控盤提價(jià);四是建筑方和開發(fā)商有資金糾紛，施工中止導(dǎo)致;五是有部分新城區(qū)樓盤因市政配套無法到位，樓盤小區(qū)配套無法如期完成;六是業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)樓盤有各種問題而拒絕收房;七是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃，欲被規(guī)劃部門行政處罰;八是開發(fā)商的樓盤還未經(jīng)過有關(guān)驗(yàn)收部門組織驗(yàn)收合格等等。但究其根本，開發(fā)商延期交房的痼疾在于期房銷售，這降低了開發(fā)商的資金要求等門檻，也給購(gòu)房者提供了購(gòu)房的便利，但也為購(gòu)房者帶來了延期交房、卷款“跑路”等法律風(fēng)險(xiǎn);此外，商品房市場(chǎng)的逐漸升溫導(dǎo)致了買賣過程中形成的賣方市場(chǎng)關(guān)系也是導(dǎo)致開發(fā)商延期交房情況頻頻出現(xiàn)，購(gòu)房者在交易中處于弱勢(shì)地位的重要原因。
在以上原因當(dāng)中，開發(fā)商除了不可抗力原因不承擔(dān)違約責(zé)任外，其余的不管什么原因，開發(fā)商均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
三、開發(fā)商延期交房，購(gòu)房者造成損失的，可以主張賠償。
延期交房，對(duì)于那些為了改善居住環(huán)境的普通購(gòu)房者來說，會(huì)導(dǎo)致他們?cè)黾硬槐匾淖夥抠M(fèi)用，影響了他們的入住;對(duì)于投資者來說，會(huì)導(dǎo)致他們不能及時(shí)得到收益;同樣，延期交房也影響了今后房產(chǎn)證的頒發(fā)，房產(chǎn)證能早一天頒發(fā)，購(gòu)房者可以早一天用房產(chǎn)證取得銀行的貸款。這一系列的連鎖反應(yīng)均因開發(fā)商的延期交房引起，因此，開發(fā)商延期交房的，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商賠償損失，但必須提供證據(jù)證明損失的多少，比如租賃合同、租金收據(jù)或發(fā)票、與第三人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同等。
四、對(duì)購(gòu)房者來說，明確違約責(zé)任非常重要。
一般處理延期交房等合同上的糾紛，我們主張先協(xié)商，萬一協(xié)商不成就只能通過法律手段去解決問題。在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議時(shí)，一定要明確違約責(zé)任，因?yàn)橐坏╇p方簽字，合同就生效了。在很多糾紛中，不可抗拒因素延期交房成為很多開發(fā)商的托詞, 對(duì)于不可抗拒因素，法律上有明確規(guī)定，如果一個(gè)城市一些大的規(guī)劃變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商工期拖延，開發(fā)商可以不承擔(dān)責(zé)任，這就是少數(shù)人的利益服從公共利益，而如果是開發(fā)商公司變更、自身規(guī)劃變動(dòng)導(dǎo)致交房延期，開發(fā)商肯定要承擔(dān)違約。
1、延期交房的違約金應(yīng)按照業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》執(zhí)行。
2、對(duì)于延期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
3、如果開發(fā)商在寬限期限過后，仍不能交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息，并支付違約金。
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