一手房買賣糾紛有四大典型類別
近年來，一手房買賣糾紛也呈遞增趨勢：買賣樓花引發(fā)的糾紛、廣告宣傳引發(fā)的糾紛、公共面積引發(fā)的糾紛、延遲交房或延期辦房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛、延期付款引發(fā)的糾紛。記者梳理出四大典型類別，試圖通過對這些典型類別的分析報道，讓讀者了解如何避免糾紛，有了糾紛之后，法院將如何審理判決，當事人怎樣減少損失。
第一類糾紛
逾期交樓應(yīng)賠付違約金
案情回放
按揭款都交了兩年多了，房子卻還在爛尾中;一停交按揭款，又被銀行起訴。樓價天天見漲，按揭款隨時可增，但房子仍不見封頂……身陷其中的張先生說起此事，可謂傷透了腦筋費盡了神。
事情還得從2003年8月說起，原告張先生與被告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》，約定原告向被告購買被告開發(fā)的房產(chǎn)，雙方在合同中約定：房產(chǎn)購買總價為35萬元，首期款15萬元，余款銀行按揭;被告房地產(chǎn)公司須于2004年3月18日之前將合同約定的房產(chǎn)交付原告使用;雙方還約定：被告不能按時交付房地產(chǎn)給原告的，每延期一日，向原告支付買賣總價款萬分之五的違約金，如有損失的，除違約金外，還得負賠償責任。合同簽定后，原告依約履行了付款義務(wù)，但直到起訴之日止，該房產(chǎn)卻仍在停建。
在等待入伙期間，經(jīng)原告和被告溝通，雙方曾達成了一份賠償協(xié)議：約定由于違約造成原告不能按期入伙，被告理應(yīng)按合同約定賠償，但考慮到被告經(jīng)濟困難，雙方協(xié)商同意，對賠償方式重新約定為：被告按人民幣2400元/月的標準賠償，原告同時放棄針對該房屋所有涉及的因延期入伙所產(chǎn)生的違約金的追討權(quán)利，如被告不能按期支付以上賠款的，業(yè)主有權(quán)保留對該段時間的全部索賠權(quán)，且被告必須保證在2004年8月28日之前入伙，否則業(yè)主保留對9月28日以后延期入伙所產(chǎn)生的違約金的全部追償權(quán)利。
但被告在支付原告五筆賠償款共計人民幣12000元后，就再也沒有支付過賠償款，且該樓仍在遙遙無期的停建中。原告無奈之余，向法院提起訴訟：要求從合同約定交房日期的次日起，按日千分之五的標準向原告支付違約金至涉案房產(chǎn)實際交付日止。但被告開庭時辯稱：合同中約定的違約金過高，并超出了實際損失，請求法院予以調(diào)低。一審法院經(jīng)審理認為：原被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)正確全面履行，雖然雙方曾經(jīng)就賠償標準達成過新的協(xié)議，但同時約定，當被告不履行新的協(xié)議時，仍按原合同相關(guān)條款執(zhí)行。現(xiàn)被告既沒有按期交房，也沒有依新約定按時賠付，所以，原告要求被告按原合同所約定的違約賠償條款賠付的請求合法，依法應(yīng)該得到支持。但由于該房產(chǎn)現(xiàn)處于停建狀態(tài)，具體入伙時間不能確定，所以，暫以起訴時間為止計賠違約金，起訴日之后所產(chǎn)生的違約金可另行起訴。
律師點評
廣東國暉律師事務(wù)所律師吳寄帆認為，本案其實是一種典型的樓花按揭購房合同糾紛，此類房產(chǎn)交易涉及主體多，法律關(guān)系復雜。但單就本案訴求之爭來說，只是一個開發(fā)商延期交房、業(yè)主依法索賠的簡單違約之訴，而雙方爭議的焦點也只集中在：雙方在合同中約定的違約金是否過高?又該以什么標準來計賠違約金?
在近年眾多的房地產(chǎn)糾紛中，逾期交房的糾紛占了相當大的比例，我國《合同法》允許合同當事人約定違約金的比例或一方違約時的損失賠償計算方法，但同時又規(guī)定約定違約金比例過高或過低時，人民法院或者仲裁機構(gòu)有權(quán)應(yīng)對方的要求予以調(diào)整。司法實踐中，在合同雙方?jīng)]有約定違約金數(shù)額或計算方法時，一般是以違約行為給守約方造成的實際損失為限來判賠。但在雙方合同中有具體約定時，只要當事人關(guān)于違約金的約定不違背法律的規(guī)定和社會公共利益，應(yīng)當可以得到支持。所以，原告要求按合同約定賠付違約金的請求得到了法院支持。
第二類糾紛
逾期辦理房產(chǎn)證依約賠償
案情回放
買房兩年后，才拿到《房地產(chǎn)證》，周某學將某房地產(chǎn)開發(fā)商告到法院。2003年1月27日，周某學與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(預售)》，合同約定，周某學購買該開發(fā)商所建的位于深圳市福田區(qū)景田路的某大廈6L房屋，建筑面積66.67平方米，房屋總金額341550元。
合同還約定，地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)于2003年7月30日前，將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付周某學使用，開發(fā)商應(yīng)于取得竣工驗收證明之日起150日內(nèi)，書面通知周某學向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，如開發(fā)商未按規(guī)定通知周某學，或因開發(fā)商原因不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》，開發(fā)商從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》之日的210天起，每日按房屋買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。合同簽訂后，周某學依約付清了全部房款。
2003年12月15日，開發(fā)商取得了《深圳市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》，并將房屋交給了周某學使用。這個日期比約定的交房日期延后數(shù)日，鑒于開發(fā)商沒有按期交付所購房屋，周某學找到地產(chǎn)商理論，雙方遂于2004年11月16日，簽定了一份《協(xié)議書》。協(xié)議約定，周某學同意開發(fā)商在不能按期交付房產(chǎn)使用權(quán)證的情況下，從規(guī)定入伙時間起，每延期一日即付樓款萬分之五的50%作為違約金。周某學的違約金補償時間為2003年7月30日至2003年8月2日止，賠償金額為275元，周某學、開發(fā)商雙方均同意所賠償?shù)倪`約金用于支付周的物業(yè)管理費。開發(fā)商也履行了這個協(xié)議。
但開發(fā)商卻未按合同約定的方式及時通知周某學辦理《房地產(chǎn)證》，至2005年3月15日，深圳市房地產(chǎn)登記機關(guān)才向周某學核發(fā)了《房地產(chǎn)證》。這次周某學以“地產(chǎn)商違約延期辦理《房地產(chǎn)證》”將其告到法院。
法院認為，雙方對上述事實沒有異議，其爭議的焦點在于周某學與開發(fā)商之間曾簽定了一個《協(xié)議書》。法院認為，該《協(xié)議書》僅就開發(fā)商不能按期交付房產(chǎn)的情況下承擔違約責任的問題作了約定，而未對本案所涉及的逾期辦理房地產(chǎn)證違約責任進行約定，因此，判定開發(fā)商在判決發(fā)生效力之日起10日內(nèi)，向原告支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金24694元。
律師點評
廣東晟典律師事務(wù)所律師黃建強認為，本案之所以判定開發(fā)商違約，賠付周某學違約金，是因為該開發(fā)商出現(xiàn)兩次違約現(xiàn)象。一次是延期交房，周某學向開發(fā)商索賠，開發(fā)商賠付違約金，同時轉(zhuǎn)為周某學的物業(yè)管理費，但該開發(fā)商在賠付周某學200多元違約金后，又補充限定協(xié)議稱，雙方再不發(fā)生其他違約事宜，將不再賠付周某學其他違約金。開發(fā)商在這個條款中有混淆事實的傾向。開發(fā)商第二次違約是延期辦理房地產(chǎn)證書，且時間較長，開發(fā)商想以周某學曾與其簽有“不再因違約進行賠償”為由，逃避第二次違約金額的賠付。顯然，法院沒有采納開發(fā)商的意見。因為沒有按約定期限把《房地產(chǎn)證》交給購房者已屬于違約現(xiàn)象。(本版案件當事人均為化名)
