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　　自去年6月1日最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后，涉及逾期交房和逾期辦證的糾紛增長火爆。市中院今天出臺了指導(dǎo)意見，市中級法院審判委員會委員、民一庭庭長洪志堅向媒體解讀詳情。

　　交鑰匙即交房

　　指導(dǎo)意見：購房者已接受商品房鑰匙，除約定外，應(yīng)視為商品房已經(jīng)交付使用。

　　庭長解讀：商品房買賣存在兩個交付，一是實物的交付，也就是商品房本身的交付;一是商品房權(quán)屬的交付，也就是產(chǎn)權(quán)的交付。在實務(wù)中，實物交付是商品房買賣中主要的義務(wù)，出賣人完成了實物交付，就是履行了合同中的最主要的義務(wù)之一。那么，實物交付的界限如何判定，以“交鑰匙即交房”確定了商品房交付標準，也就是買受人實際接收了商品房，這是法院辦案中掌握交房界限的一個尺度。

　　購房者不應(yīng)接收房屋又要求對方承擔(dān)逾期交房責(zé)任

　　指導(dǎo)意見：出賣人在交房時不能提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，應(yīng)認定出賣人不具備交房條件;購房者接受了鑰匙，又以出賣人沒有交付“兩書”為由主張出賣人不具備交房條件，不予支持。

　　庭長解讀：商品房建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財產(chǎn)權(quán)利，質(zhì)量問題涉及不僅僅是使用者自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財產(chǎn)問題。商品房交付時，應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　從法院調(diào)查的情況看，開發(fā)商要取得“兩書”，一般要在建設(shè)項目通過綜合驗收后，并將相關(guān)的建筑資料檔案移交城建檔案館后方能取得，但開發(fā)商由于種種原因，諸如施工已延期造成了交房的延期，質(zhì)量、消防等分項目未能通過驗收等不具備交房條件的情況下，為了避免自己承擔(dān)逾期交房責(zé)任，通知購房者收房。這時候，買受人可以拒絕接受，但如果可以拒絕接受的情形下，仍然實際接收房屋，卻在接收房屋后又以出賣人沒有提供“兩書”，不具備交房條件，要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，法院不予支持。

　　需要說明的是，由于對“兩書”的首次規(guī)定體現(xiàn)在1998年7月20日國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》施行之后簽訂的商品房買賣合同，之前簽訂的商品房買賣合同適用當(dāng)時法律和行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　逾期交房違約金如何計算

　　指導(dǎo)意見：逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。

　　庭長解讀：關(guān)于違約金的起算點問題，應(yīng)認為當(dāng)事人約定的交房日為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日開始計算違約金。這里存在三種情況，1、如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責(zé)任也由出賣人承擔(dān);2、如果在約定的交房日后，仍不具備交房條件的，更應(yīng)由出賣人逾期交房責(zé)任;3、如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實際接受了標的物，則出賣人已經(jīng)完成了交付商品房的義務(wù)。

　　關(guān)于違約金的計算標準，最高法院的司法解釋第十六條已經(jīng)明確規(guī)定，即當(dāng)事人有約定按約定，約定過高或過低的，則依照解釋的規(guī)定(以違約金超過造成的損失30%為標準)可以予以調(diào)整;沒有約定違約金標準和損失賠償額的，則按照解釋第十七條的規(guī)定，參照同地段的租金標準計算。

　　逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的雙方原因

　　指導(dǎo)意見：因出賣人原因致使買受人未能在合同約定期限或《商品房買賣解釋》確定期限內(nèi)辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)，買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，予以支持。

　　“出賣人原因”，應(yīng)理解為：出賣人應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房建設(shè)完工以后應(yīng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。

　　出賣人已向權(quán)屬登記機關(guān)辦理商品房產(chǎn)權(quán)初始登記的，因認定為已完成了辦理權(quán)屬登記相關(guān)義務(wù)。

　　庭長解讀：我市一般沒有正式頒發(fā)開發(fā)商的初始登記的產(chǎn)權(quán)證，而是直接頒發(fā)小業(yè)主即買受人的單元產(chǎn)權(quán)證，故在商品房買賣關(guān)系中，產(chǎn)權(quán)證的辦理有賴于出賣人的初始登記資料的完備，否則是無法辦理的。

　　以上開發(fā)商所提供的文件資料的時間界限，可考慮以權(quán)籍部門開具收件收據(jù)為參考標志。若有被權(quán)屬登記機構(gòu)退件者，則以補足材料后為準。

　　在實務(wù)操作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)買受人自己由于疏忽或其他原因，沒有及時到權(quán)屬登記部門辦理相關(guān)登記手續(xù)，或者是辦理按揭中，因為與銀行借貸關(guān)系出現(xiàn)糾紛，銀行不配合其辦理登記手續(xù)造成延誤等等，這均不能歸責(zé)于出賣人，而應(yīng)由購房者自行承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　逾期辦證違約金起算點

　　指導(dǎo)意見：當(dāng)事人在合同中約定辦理權(quán)屬登記期限的，逾期辦理的違約金自期限屆滿之次日開始計算;沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，逾期辦理的違約金從實際交房日起90日開始計算;提前交房的，則從約定的交房日起90日開始計算。

　　現(xiàn)房交付的，當(dāng)事人沒有約定辦理權(quán)屬登記期限的，自合同簽訂之日起90日開始計算。

　　違約金止算點為出賣人取得權(quán)屬登記機關(guān)出具了辦理權(quán)屬登記的收件收據(jù)之日止。

　　庭長解讀：實現(xiàn)商品房所有權(quán)是商品房買賣合同中買方的合同目的，因此，辦理權(quán)屬登記手續(xù)的義務(wù)主體是買受人自己。但從合同履行的角度出發(fā)，也不能免除出賣人在履行該權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中的責(zé)任，所以立法確定了出賣人有協(xié)助辦理的義務(wù)。這里定的90天界限，是司法解釋第十八條關(guān)于“商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的協(xié)辦權(quán)屬證書期限規(guī)定。

　　指導(dǎo)意見：當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了逾期辦理商品房權(quán)屬證書違約金的，按合同約定;合同無約定的，如房屋交付的時間發(fā)生在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》實施之前，違約金自《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》實施后90日(即1998年10月19日)開始計算。

　　庭長解讀：就本市而言，早期預(yù)售并已交付使用的商品房(如94—95年預(yù)售、96—97年交房的)，至今尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的不在少數(shù)。如當(dāng)時的商品房預(yù)售合同對開發(fā)商協(xié)辦產(chǎn)權(quán)義務(wù)的時間未作明確約定的，購房者起訴要求開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證責(zé)任，又存在訴訟時效中斷事由尚在訴訟時效保護期間的，則開發(fā)商協(xié)辦義務(wù)的時限統(tǒng)一從1998年7月20開始施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》之后的90日開始計算，即自1998年10月19日開始起算。

　　逾期辦證違約金計算標準