房產(chǎn)證一直是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題之一。目前，由于開(kāi)發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證而引發(fā)的糾紛比較普遍。那么，開(kāi)發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證，買(mǎi)房人該怎樣追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任呢?
一、案情回顧
李某于2009年2月28日購(gòu)買(mǎi)了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司開(kāi)發(fā)的房屋一套，雙方簽訂的商品房 第十二條約定：甲方(開(kāi)發(fā)商)自房屋交付之日起90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋所有權(quán)證，如未能按期辦理，乙方(買(mǎi)房人)有權(quán)解除合同，并可主張房屋總價(jià)的10% 的賠償金。2010年5月8日，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司將驗(yàn)收合格的房屋交付給李某。2011年4月22日，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司才辦好房產(chǎn)證，已經(jīng)超過(guò)了合同約定的90個(gè)工作日。
李某以合同第十二條為依據(jù)，將某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司訴至法院,要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司支付 30000元(房屋總價(jià)10%的賠償金)。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)
1.對(duì)“90個(gè)工作日內(nèi)為乙方辦好房屋產(chǎn)權(quán)證”的理解是90個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送材料還是90個(gè)工作日內(nèi)辦好房屋產(chǎn)權(quán)證并交付給業(yè)主。
2.“乙方有權(quán)解除合同，并按房屋總價(jià)款的10%要求甲方賠償損失”的意思是解除合同和10%的違約金必須并用(即要解除合同才存在違約金的問(wèn)題)，還是合同解除權(quán)與違約金請(qǐng)求權(quán)是兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，選擇適用。
3.違約金是否以實(shí)際損失為條件，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有給業(yè)主造成損失的，業(yè)主是否可以要求違約金。
三、判決結(jié)果
法院經(jīng)審理后作出判決，認(rèn)定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司構(gòu)成違約，判令其支付李某房屋總價(jià)5%的違約金。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司不服判決，以程序違法、適用法律錯(cuò)誤等理由上訴至 市中級(jí)人民法院，要求改判,洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理后駁回上訴，維持原判。
四、律師分析
律師呂進(jìn)分析，由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理 》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)房人可以通過(guò)訴訟請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
五、律師提醒
針對(duì)目前普遍存在的開(kāi)發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證的現(xiàn)象，呂進(jìn)就某些關(guān)鍵問(wèn)題為廣大購(gòu)房者提出以下建議。
1. 很多業(yè)主都會(huì)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商逾期辦證，我已經(jīng)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，是否還可以告開(kāi)發(fā)商?我們已經(jīng)接收房屋了，是否還有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任?呂進(jìn)律師提醒，業(yè)主領(lǐng)取開(kāi)發(fā)商為其辦好的房屋所有權(quán)證書(shū)后仍然可以追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，但必須在自從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)益受侵害之日起2年內(nèi)，追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，否則，超過(guò) 則會(huì)喪失勝訴權(quán)。
2. 呂進(jìn)提醒，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，必須明確約定不能按期辦理房屋所有權(quán)證的違約責(zé)任，具體到多少金額或多少比例，如本案中房屋總價(jià)的10%。如果沒(méi)有明確的約定，即使開(kāi)發(fā)商遲延辦理房產(chǎn)證構(gòu)成違約，也不能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金，只能要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，但業(yè)主必須舉證證明因?yàn)檫t延辦理房產(chǎn)證給自己造成的損失是多少，否則也得不到法院的支持。
