案例分析：有關(guān)未成年人作為房產(chǎn)業(yè)主的法律問題
李先生想把購買的房子登記在三歲兒子的名下，但是房產(chǎn)商說孩子太小，沒有簽合同的能力，合同只能與其父母親簽，房產(chǎn)證上也必須寫成父母親的名字。開發(fā)商說孩子因年紀(jì)小而不能當(dāng)業(yè)主，到底對不對?如果孩子成為業(yè)主，法律上有什么具體的說法?
律師建議：
開發(fā)商說孩子年齡太小而不能當(dāng)業(yè)主是不對的。未成年人雖然沒有獨立簽訂購房合同的能力，但是家長作為房產(chǎn)購買人可以將房產(chǎn)證上的名字署成未成年子女的名字。購買房產(chǎn)時，如果家長選擇的是一次性付款方式，在產(chǎn)權(quán)人一欄直接填寫孩子(未成年)的姓名，孩子便能成為獨立業(yè)主。辦房產(chǎn)證時只要其監(jiān)護(hù)人出具有關(guān)證明手續(xù)即可將房產(chǎn)寫在自己孩子名下。但如果家長選擇了按揭貸款，則未成年子女不能成為獨立的產(chǎn)權(quán)人，房產(chǎn)只能是家長和未成年子女的共有產(chǎn)權(quán)。
未成年人成為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人后，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在著很大障礙。一般來講，如果采取的是一次性付款，未成年人就是唯一的產(chǎn)權(quán)人，父母是未成年子女的監(jiān)護(hù)人。根據(jù)《民法通則》規(guī)定：監(jiān)護(hù)人只有保護(hù)被監(jiān)護(hù)人財產(chǎn)的權(quán)力，而無處分財產(chǎn)的權(quán)力。這樣，父母在孩子未成年時將房產(chǎn)出售或抵押都相當(dāng)困難。而事實上，房屋作為家庭的固定資產(chǎn)，算得上一項長遠(yuǎn)的投資，在小孩成長期間萬一房產(chǎn)行情或家庭經(jīng)濟(jì)等發(fā)生變化，這些“少年業(yè)主”遠(yuǎn)不能做出應(yīng)變之策，而家長又無權(quán)處置小孩名下的房產(chǎn)，屆時會非常被動。如果選擇按揭貸款方式，在貸款時又會遇到一定的麻煩：未成年人沒有還貸能力，貸款審批很難得以通過。
鑒于大多數(shù)家長把購置的房產(chǎn)直接登記到未成年子女的名下是為了規(guī)避將來可能征收的遺產(chǎn)稅，律師建議，父母在產(chǎn)權(quán)人一欄中填上自己和孩子的名字，以便申請按揭貸款;如果產(chǎn)權(quán)人一欄出現(xiàn)父(或母)和子女(未成年)的姓名，則表明此房產(chǎn)分屬父母與孩子(未成年)，這樣，房產(chǎn)已經(jīng)是在孩子(未成年)名義下的一部分財產(chǎn)，將來也不用繳納遺產(chǎn)稅，在房產(chǎn)處置問題上，家長在征得孩子同意上，具有絕對的優(yōu)勢，不至于失去房產(chǎn)買賣的良機(jī)。
