住宅樓電梯直通地下車庫，一樓業(yè)主是否應(yīng)繳納電梯運(yùn)行費(fèi)：這一問題成為不少物業(yè)公司和業(yè)主爭議的焦點(diǎn)。根據(jù)《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》的通知中明確，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。這主要是從一樓業(yè)主本來就不搭乘電梯考慮。但近年來的實(shí)際情況是，一層有車業(yè)主往往也使用電梯直達(dá)地下車庫。交，還是不交，這成了一個問題。
最近，上海某一級資質(zhì)的物業(yè)公司新接盤一小區(qū)，該樓盤屬于上海中心地段中高檔樓盤，除了臨街的幾幢高層一、二樓為非居房外，靠小區(qū)中心的高層樓棟內(nèi)的電梯都直通地下車庫。開發(fā)商與業(yè)主的房屋預(yù)售合同中有明示。當(dāng)初開發(fā)商和物業(yè)公司在測算物業(yè)管理服務(wù)成本預(yù)算報有關(guān)部門審核時，高層一樓也同樣收取電梯運(yùn)行費(fèi)，有關(guān)方面也未提出異議。
為此，物業(yè)公司在該樓盤業(yè)主進(jìn)戶時按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括電梯運(yùn)行費(fèi)，此時矛盾驟起。
小區(qū)內(nèi)，個別一樓業(yè)主認(rèn)為：“走一層就好了，不一定要搭乘電梯。”對于物業(yè)費(fèi)中包含的電梯運(yùn)營費(fèi)提出質(zhì)疑，他們認(rèn)為：一樓業(yè)主本來就不搭乘電梯，竟然要和高層業(yè)主繳同等的電梯運(yùn)行費(fèi)，太不合理。而上海市的相關(guān)規(guī)定中明確，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行，他們表示，小區(qū)雖有地下層，但并不住人，一層就是規(guī)定中的“底層”。
而物業(yè)方面則認(rèn)為，一樓業(yè)主不應(yīng)“特殊化”。隨著新式樓盤建設(shè)的不斷完善，以及地下車庫的大面積開發(fā)，原本只抵達(dá)一樓的電梯，大都向下延伸，直達(dá)地下層，家住一樓的業(yè)主，一定程度上成為電梯使用者。何況，開發(fā)商在預(yù)售房屋時對房屋的結(jié)構(gòu)狀況履行了告知義務(wù)，對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)作了明示，有關(guān)管理部門也審核通過。
爭議不休，個別一樓業(yè)主將此情況向當(dāng)?shù)匚飪r部門投訴，物價部門答復(fù)業(yè)主將此情況作一調(diào)查，會同有關(guān)方面研究解決。
實(shí)際上，據(jù)筆者了解，在實(shí)施收取電梯運(yùn)行費(fèi)的小區(qū)中，各有各的做法。
幾年前，該物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)的古北新區(qū)的外銷樓盤中，電梯直通地下車庫的高層一樓收取電梯運(yùn)行費(fèi)已成為慣例，業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司達(dá)成了共識，在物業(yè)服務(wù)合同中也作了約定，沒有出現(xiàn)由此產(chǎn)生的爭議。
位于東北角的一個電梯直通地下車庫的高層小區(qū)，許多一樓業(yè)主將房屋群租作為宿舍，租戶擁有多輛自行車，經(jīng)常要到地下非機(jī)動車庫停車取車，雖然電梯運(yùn)行層數(shù)少，但使用頻率卻較高。這些房客是電梯使用者，卻不用承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，也引來小區(qū)其他業(yè)主的不滿。
在浦東的一個小區(qū)，對一樓業(yè)主是否收費(fèi)則取決于具體情況。物業(yè)管理方面表示，如果業(yè)主所住樓層有電梯，但并不通往地下車庫的，不收取費(fèi)用;而電梯與地下車庫相連接的樓棟，就要看一樓業(yè)主是否有車停放在地庫;只有真正的電梯使用者，才會進(jìn)行收費(fèi)。
筆者認(rèn)為，《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》的通知中明確，住宅底層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)。但現(xiàn)實(shí)情況看，這一解釋顯然已經(jīng)嚴(yán)重滯后。電梯屬于小區(qū)全體業(yè)主的公共財產(chǎn)，既然一樓業(yè)主同樣享用電梯，那么有義務(wù)承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)，當(dāng)然也有權(quán)利享受電梯可能創(chuàng)造的收益，《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);同時，業(yè)主不得以放棄權(quán)利的理由不履行義務(wù)。因此，電梯作為公共設(shè)施，大家共享使用，那么就有承擔(dān)電梯維修更新費(fèi)用和電梯日常使用的運(yùn)行費(fèi)。
為此，筆者認(rèn)為，為了避免日后矛盾的產(chǎn)生，作為開發(fā)商在房屋銷售時，應(yīng)在房屋預(yù)售合同中明確將電梯地下車庫的高層一樓收取電梯運(yùn)行費(fèi);開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)將此作為合同條款固定下來;在業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務(wù)階段，將此列入物業(yè)服務(wù)合同中。當(dāng)然，作為政府物價管理部門和政府主管部門也應(yīng)該與時俱進(jìn)，出臺相應(yīng)的指導(dǎo)意見。
