在時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中,購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)比無(wú)疑是弱勢(shì)群體,此時(shí)購(gòu)房合同是他們唯一的"護(hù)身符"。但由于一些購(gòu)房者對(duì)合同不了解,結(jié)果在交房時(shí)吃了虧才如夢(mèng)方醒。記者選取今年以來(lái)南寧樓市中有代表性的案例,以此剖析合同,希望讓購(gòu)房者明明白白買(mǎi)房
1、違約金雙重標(biāo)準(zhǔn)
2009年8月,南寧市江南區(qū)某小區(qū)在延期近兩年之后,終于向業(yè)主交房。隨之而來(lái)便是計(jì)算違約金的數(shù)額,但業(yè)主在翻看合同的約定時(shí)才恍然大悟,自己掉進(jìn)合同的陷阱里。
原來(lái),在合同第九條(出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任)中的第1條款中規(guī)定,延期交房超過(guò)60天后,開(kāi)發(fā)商每天支付的違約金為已付款的2%。據(jù)了解,南寧市大部分樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)為3%。而讓業(yè)主更難以接受的是,合同中約定"一旦延期超過(guò)60天,每日違約金為已付房款的萬(wàn)分之二,上限為房款的5%"。也就是說(shuō),由于違約金被封頂,所以開(kāi)發(fā)商在延期時(shí)間上不受束縛,而對(duì)購(gòu)房者而言,拿到的違約金都一樣。有購(gòu)房者算了一筆賬(以40萬(wàn)購(gòu)房款為例),按照別的樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn),兩年的違約金為29200元,而以該小區(qū)房?jī)r(jià)5%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,違約金為2萬(wàn)元,少了近1萬(wàn)元。
日前,記者采訪時(shí)業(yè)主鄧先生說(shuō):"原以為違約金是一道緊箍咒,能夠督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)交房,但合同的陷阱讓我們很受傷。"他認(rèn)為,違約金"封頂"導(dǎo)致他們整天低聲下氣地"哀求"開(kāi)發(fā)商盡快施工,生怕開(kāi)發(fā)商一生氣,再延個(gè)半年時(shí)間。
回想當(dāng)初買(mǎi)房時(shí),幾名購(gòu)房者表示:"沒(méi)有辦法呀,當(dāng)時(shí)大家都爭(zhēng)著買(mǎi)房"。這份合同是開(kāi)發(fā)商事先打印好的,購(gòu)房者只有"簽"和"不簽"兩種選擇,開(kāi)發(fā)商根本不同意對(duì)條款作絲毫協(xié)商。
今年9月份,記者在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上看到,乙方(購(gòu)房人)如果逾期交接的,其間按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付違約金,該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時(shí),又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任:按每拖延一天10元計(jì)算,向乙方支付違約金。
業(yè)主劉先生對(duì)記者表示,一般來(lái)說(shuō)商品房屬于大宗消費(fèi),購(gòu)房者很少有不按時(shí)交接的,開(kāi)發(fā)商在合同中注明了違約金雖不近人情,但也無(wú)可厚非。但反過(guò)來(lái),開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任,違約金卻只有業(yè)主的一半,"這不是雙重標(biāo)準(zhǔn)嗎,怎么讓業(yè)主信服"。廣西某律師事務(wù)所的楊律師介紹說(shuō),依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定,合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定,出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元,顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。
對(duì)于此類(lèi)現(xiàn)象,業(yè)內(nèi)人士許某振表示,由于商品房的價(jià)格較大,違約金數(shù)比例看起來(lái)差不多,但最終的差別很大。類(lèi)似條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱,違反了法律的公平原則,消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。
2、面積誤差不作明確限定
早在2006年,家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷,與開(kāi)發(fā)商簽訂了《協(xié)議書(shū)》。《協(xié)議書(shū)》約定她現(xiàn)住的房屋拆除后,面積按1∶1比例安置新房,建筑面積為80平方米,誤差面積按市場(chǎng)價(jià)互相結(jié)清差價(jià)。2009年9月,開(kāi)發(fā)商正式交房,但她卻得知,這套房屋面積為92平方米,比協(xié)議中規(guī)定的多出了12平方米。她趕忙拿出協(xié)議細(xì)看,這才明白協(xié)議中沒(méi)有對(duì)超面積的范圍作出要求。
由于羅女士家中經(jīng)濟(jì)緊張,購(gòu)買(mǎi)這多出的12平方米需要5萬(wàn)元,使得她不得不東奔西走借錢(qián)買(mǎi)房。她對(duì)記者表示,由于當(dāng)初看不懂協(xié)議,就草草簽字,造成現(xiàn)在的進(jìn)退不得。
業(yè)內(nèi)人士譚先生表示,開(kāi)發(fā)商交付使用的面積與合同有誤差的,如合同有約定,按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,應(yīng)該按照以下原則處理:面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,購(gòu)房者不能解除合同。一旦誤差超出3%,購(gòu)房者可以解除合同、開(kāi)發(fā)商還要返還已付購(gòu)房款及利息。
羅女士表示,由于該地段目前房?jī)r(jià)(6500元/平方米)比協(xié)議約定(3年前價(jià)格為4200元/平方米)的價(jià)格漲了不少,所以還是買(mǎi)下這12平方米。"幸虧房?jī)r(jià)上漲了,如果是下跌了,要我按當(dāng)時(shí)價(jià)格買(mǎi),那我肯定承受不了。"
律師提醒各位購(gòu)房者,在合同或者協(xié)議中,對(duì)于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確,這樣才能避免遭遇"強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)"時(shí)無(wú)法可依。
