[摘要] 建筑物外墻的所有權(quán)和使用權(quán)的歸屬問題是建筑物區(qū)分所有權(quán)中爭議較大的問題。樓宇外墻面應(yīng)屬業(yè)主共有，對外墻面的使用權(quán)應(yīng)定性為對共有部分的專有使用權(quán)。
關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán) 外墻面 專有使用權(quán)
隨著近年來城市住房制度改革的推進(jìn)，以前由單位管理的公有住房大多通過改制由職工個人購買，職工個人在樓宇的管理和使用方面有了更多的權(quán)利，相應(yīng)地也負(fù)擔(dān)了更多的義務(wù)，加上實(shí)物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變，越來越多的人入住高層建筑，這種發(fā)展使得傳統(tǒng)的“單家獨(dú)戶”居住模式在城市逐漸成為歷史，更多的是幾十上百戶居住在一個單元或小區(qū)，業(yè)主除了對自己購買的房屋享有專有所用權(quán)外，還與其他業(yè)主對整幢樓宇配套的地基、門廳、電梯、屋面、外墻、走道、上下水管、輸電線路等享有共有權(quán)。《物權(quán)法》第六章專門對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)作了規(guī)定，但對業(yè)主專有部分和共有部分的規(guī)定過于原則，在實(shí)際操作中面臨很多困難，本文僅就樓宇外墻的使用權(quán)涉及到的相關(guān)法律問題作些探討。
一、樓宇外墻面的性質(zhì)
《中華人民共和國物權(quán)法》對于共有部分之范圍系采排除法加列舉法予以確定的，該法第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。《物權(quán)法》對于樓宇外墻是否屬于共有部分沒有明確規(guī)定。在《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布后，建設(shè)部、財(cái)政部共同發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，以確保建筑共用部位和共用設(shè)施的維修、維護(hù)。該《辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等”。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》在物權(quán)法的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步明確了共有部分的范圍，將建筑物的外墻面定性為共有部分。
對于業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)的性質(zhì)歷來存在爭議，歸納起來有總有、互有、按份共有及共同共有等不同學(xué)說，其中共同共有說為日本學(xué)者通說，按份共有說為我國臺灣學(xué)者通說，我國學(xué)者王利明先生認(rèn)為“對區(qū)分所有共有部分的性質(zhì)不應(yīng)一概而論，應(yīng)根據(jù)具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財(cái)產(chǎn)是各區(qū)分所有人共有使用的財(cái)產(chǎn)，不能具體將哪一部分的財(cái)產(chǎn)確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認(rèn)為該財(cái)產(chǎn)為共同共有的財(cái)產(chǎn)”。筆者同意臺灣學(xué)者鄭玉波先生的說法，鄭玉波先生認(rèn)為，區(qū)分所有建筑物之共同部分，如樓梯、隔壁等，以及附屬之共有部分，為不得分割之按份共有。按照我國《物權(quán)法》的規(guī)定，區(qū)分所有具有明確的份額劃分，并且小區(qū)物業(yè)的相關(guān)費(fèi)用，如綠地維護(hù)費(fèi)、建筑物修繕費(fèi)依據(jù)份額分?jǐn)偂２⑶以跊]有約定的情況下，收益的分配也是按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但區(qū)分共有不得像按份共有一樣進(jìn)行分割，這也是區(qū)分共有與按份共有的主要區(qū)別。樓宇外墻面的性質(zhì)也應(yīng)當(dāng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人不可分割的按份共有財(cái)產(chǎn)。樓宇外墻面使用法律問題(2) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
二、業(yè)主對樓宇外墻面的權(quán)利義務(wù)
《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”一般認(rèn)為，業(yè)主對建筑物共有部分享有的權(quán)利主要包括對共有部分的使用、收益和處分三項(xiàng)權(quán)利。
按照共有財(cái)產(chǎn)之性質(zhì)對共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行使用是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有人之一項(xiàng)基本權(quán)利，如對樓宇之電梯、走廊等共有部分的使用。對于共有部分的使用，各國立法均一致規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人依共用部分之用法或使用需要予以進(jìn)行，而非依各區(qū)分所有權(quán)人對共用部分之應(yīng)有份額予以使用。樓宇外墻面既屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，共有人亦應(yīng)當(dāng)有權(quán)對其進(jìn)行使用。但由于樓宇外墻的特殊性，對樓宇外墻的使用通常是用于發(fā)布廣告或安置招牌、燈箱等，只要其中有業(yè)主對外墻進(jìn)行使用，勢必在一定時間內(nèi)對其他業(yè)主產(chǎn)生排他性。這與業(yè)主對電梯、走廊等共有部分的使用有著不同的特點(diǎn)。
收益權(quán)主要是指業(yè)主依約定或?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锉壤龑σ蚬灿胁糠炙孢M(jìn)行分享的權(quán)利。如將外墻面對外出租，每個區(qū)分所有權(quán)人均可按照其專有部分在建筑物中所占比例獲得租金。
處分權(quán)是指業(yè)主有權(quán)對區(qū)分所有建筑物的共有部分進(jìn)行處分，包括事實(shí)上的處分和法律上的處分。在處分時不得損害建筑物的安全和完整。業(yè)主有權(quán)依法將外墻面的使用權(quán)進(jìn)行處分。
在享有上述三個權(quán)利的同時，建筑物區(qū)分所有權(quán)人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)如下三個義務(wù)。
第一，按照共有部分的本來用途使用共用部分
業(yè)主在使用共有部分時，不得改變其性質(zhì)和用途，如不得利用走廊堆放煤炭或雜物，不得在外墻上懸掛有礙觀瞻的物體等。
第二，分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)
共有部分所有人對共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、修繕和清潔必定要發(fā)生費(fèi)用，共有人應(yīng)當(dāng)對這些費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ缜鍧嵧鈮λ栀M(fèi)用應(yīng)當(dāng)由共有人共同負(fù)擔(dān)。
第三，維護(hù)和保存共有部分的義務(wù)
共有部分所有權(quán)人作為共有人對共有部分負(fù)有維護(hù)現(xiàn)狀和保存正常狀態(tài)的義務(wù)。如對于外墻不得改變其顏色。
三、樓宇外墻面使用權(quán)之設(shè)定
當(dāng)前有很多房開公司在與購房者簽訂《商品房買賣合同》(國家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本(GF-2000-0171)第十七條)時，大都將商品房樓宇外墻面的使用權(quán)約定歸出賣方所有，并且還約定出賣方有權(quán)發(fā)布廣告或安設(shè)燈箱等。這種通過約定方式確定樓宇外墻面的使用權(quán)是否有效存在爭議。樓宇外墻面使用法律問題(3) 來源：未知 作者：佚名 時間：2010-09-14
