小區(qū)車庫車位歸屬的法律分析
關(guān)于小區(qū)車庫車位的歸屬問題，一直困擾著購買了商品房的業(yè)主。物權(quán)法的出臺使小區(qū)的車庫車位歸屬有了法律保障。
《物權(quán)法》第七十四條對車位、車庫問題以一個條文作出了規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
《物權(quán)法》第七十四條明確了小區(qū)車位及車庫的集中歸屬層次和效力，對該條款我們可以從以下幾層意思來理解：
第一，對于非占用業(yè)主共有道路或其他公有場地而用于停放汽車的車位、車庫有兩個層次的歸屬順序：
首先，開發(fā)商應(yīng)滿足業(yè)主的需要。業(yè)主對車位、車庫的基本需要是優(yōu)先于當(dāng)事人的約定的，不能夠以約定而排除業(yè)主對車位、車庫的需要，這是法定權(quán)利。當(dāng)然，該需要是社會一般平均要求而不能任意擴大膨脹而應(yīng)界定在合理的范圍內(nèi)。
其次，在滿足了業(yè)主的基本需要以后，可以由開發(fā)商與業(yè)主或其他當(dāng)事人進行約定。約定的方式可以是出售、出租或者附贈等。
第二，對于占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放汽車的車位，則屬于業(yè)主共有。這是因為共有得到道路或場地本身就是業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)之中的共有部分，業(yè)主對其享有共有權(quán)。
此種共有包括兩個方面的含義：
其一，對車位、車庫所占用的土地使用權(quán)的共有。其二，對土地上的地上附著物的共有。即車位、車庫本身的所有權(quán)，這兩個部分都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。因此占用該部分而建的車位當(dāng)然屬于業(yè)主共有。
由此可以看出，我國《物權(quán)法》對車庫、車位權(quán)屬制度的安排，是以車位、車庫在建筑物區(qū)劃內(nèi)的不同性質(zhì)為出發(fā)點，采取的一種相對折衷的方法。既考慮了法律理論的層面，也考慮了房地產(chǎn)業(yè)的實際狀況。一方面，由于車位、車庫并不像建筑區(qū)劃內(nèi)電梯、走廊、綠地等設(shè)施一樣，不宜分割或無法分割，因此，從法律屬性上來說不宜共同所有;另一方面，從房地產(chǎn)業(yè)的實際情況來看，車位、車庫由當(dāng)事人通過出售、附贈、出租等方式約定所有或使用是一種慣常做法;因此，《物權(quán)法》第七十四條的首要精神還是提倡以約定的方式確定車位、車庫的權(quán)屬。同時，考慮到在實際中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給業(yè)主以外的人所有或使用，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車位不足甚至沒有車位，又在第一款和第三款作出限制性規(guī)定，要求車位、車庫首先滿足業(yè)主的需要，如果占用業(yè)主共有道路或者其他場地，屬于業(yè)主共同所有。
