不少人認(rèn)為房屋租賃相比房屋買賣要簡(jiǎn)單得多，沒有什么法律問題需要關(guān)注，甚至有人認(rèn)為書面的租賃合同可有可無。實(shí)際情況卻恰恰相反，在履行房屋租賃合同時(shí)出現(xiàn)糾紛，裝修物的補(bǔ)償問題常成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。8月11日，記者請(qǐng)皇姑區(qū)法院民二庭法官朱曉紅就審判實(shí)踐中常見的幾種房屋租賃合同中裝修物糾紛給予點(diǎn)評(píng)。
案例一
擅改房屋結(jié)構(gòu) 賠償房主損失
2007年7月，萬某將一套三室二廳的房子出租給了陳某，陳某向萬某說明該房屋將用作員工宿舍。隨后，陳某對(duì)房屋進(jìn)行大肆改造和裝修，自行將房屋分成九間由他人居住，還分別裝上了九個(gè)電表。萬某立刻找到了物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停了該房屋的電，致使陳某的裝修工程無法繼續(xù)。陳某把房主萬某告上法院，要求和萬某解除租賃合同，返還租金14000元，并支付違約金和裝修補(bǔ)償，萬某反訴陳某要求解除合同，恢復(fù)原狀，賠償損失。法院最終判決雙方合同解除，陳某須將房屋恢復(fù)原狀，并支付萬某大部分房屋租金。
法官點(diǎn)評(píng)：承租人在未取得房屋所有權(quán)人同意的情況下，私自進(jìn)行裝修的，因此種行為侵害了所有權(quán)人對(duì)其房屋的所有權(quán)，損壞了房屋的完整性，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第八十六條規(guī)定“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”，此項(xiàng)規(guī)定為處理上述糾紛提供了直接法律依據(jù)。
案例二
房主另租他人 賠償裝修損失
某汽車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校租用
法院認(rèn)為，因
法官點(diǎn)評(píng)：房屋租賃合同被提前解除的，應(yīng)按照當(dāng)事人的過錯(cuò)責(zé)任分別處理。在裝修未經(jīng)出租人同意的情況下，因承租人的過錯(cuò)導(dǎo)致合同被提前解除的，承租人無權(quán)要求出租人對(duì)裝修損失進(jìn)行補(bǔ)償，在裝修經(jīng)同意的情況下，按照合同約定或過錯(cuò)原則處理。如果因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致合同解除，一般裝修不予補(bǔ)償，如確有較大利用價(jià)值，可適當(dāng)補(bǔ)償，但一般不超過實(shí)際價(jià)值的三分之一。
案例三
承租人不付房租 裝修物歸房主
田某租用閆某的
法官點(diǎn)評(píng)：合同約定租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約而導(dǎo)致合同被提前解除的，如系出租人違約造成合同被提前解除的，承租人有權(quán)要求出租人對(duì)裝修損失作補(bǔ)償。如系承租人違約導(dǎo)致合同被提前解除的，一般來說，裝修應(yīng)無償歸出租人所有。但如果承租人違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任與裝修價(jià)值懸殊的，且確有再利用價(jià)值的，可酌情由出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。
案例四
租房不能供熱 補(bǔ)償裝修損失方
張某租用趙某的清水門市房用于經(jīng)營(yíng)，并在租用后進(jìn)行了裝修。但由于租用的房屋進(jìn)入第一個(gè)供暖期后無法供暖，張某沒向趙某按時(shí)交納租金，被趙某告上法庭，張某則反訴要求賠償裝修損失。法院認(rèn)為，因供暖公司未予租賃房屋供暖，客觀上造成租賃房屋存在重大瑕疵，導(dǎo)致張某不能實(shí)現(xiàn)租賃房屋的目的，故法院對(duì)雙方提前解除合同的請(qǐng)求，依法予以支持。因房屋存在瑕疵已不能在合同期限屆滿內(nèi)使用房屋，故不能按照雙方關(guān)于合同期滿后裝修不予補(bǔ)償?shù)募s定處理。本案中導(dǎo)致合同提前解除的原因是房屋不能供熱，出租方和承租方均沒有過錯(cuò)，根據(jù)公平原則，張某對(duì)租賃房屋的裝修使趙某的房屋增值，更便于使用，趙某提前收回房屋，客觀上使原應(yīng)由張某受益一定期限的裝修轉(zhuǎn)變?yōu)橼w某受益，趙某應(yīng)對(duì)張某不能受益的部分進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。本案調(diào)解結(jié)案。
法官點(diǎn)評(píng)：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行，出租方和承租方對(duì)合同終止均無過錯(cuò)的情況下，除雙方當(dāng)事人自行約定對(duì)裝修物的損失進(jìn)行補(bǔ)償以外，法院只能依據(jù)公平原則，在考慮雙方當(dāng)事人實(shí)際損失情況的基礎(chǔ)上，對(duì)裝修物損失進(jìn)行公平分擔(dān)。
