唐雨虹(江蘇省鹽城市中級人民法院，江蘇 鹽城224002)
普通人稱之裝潢一般指裝修。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》第2條規(guī)定：建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動。
但實務(wù)中的裝潢比上述范圍廣，大致可分為三類：
一為單純的裝修行為，指承租人為實現(xiàn)自己特定的使用目的，使用裝飾裝修材料，對租賃房屋內(nèi)外進(jìn)行的不改變房屋結(jié)構(gòu)、功能的修飾處理的工程建筑活動；
二為以對房屋進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、功能性改造為目的的改建行為；
三為以增加房屋面積為目的的擴建行為(嚴(yán)格意義上此已不屬裝潢行為，但在實務(wù)中可與裝潢一并處理)。
此外，裝潢還可分為可拆除的裝潢和不可拆除的裝潢(指裝潢物與房屋之間，或客觀上不可分離，或非經(jīng)拆毀不可分離，或雖可強行拆除但會大大降低裝潢物的經(jīng)濟價值，或分離需花費過巨等)。
目前，對待租賃房屋裝潢糾紛的主要觀點有：一認(rèn)為裝潢應(yīng)該按不動產(chǎn)添附原理中附合的規(guī)定處理，裝潢物的所有權(quán)應(yīng)屬于房屋所有人；二認(rèn)為裝潢問題的處理中不存在添附問題，房屋也并未因裝潢而變成另一個新物；三認(rèn)為應(yīng)適用民法中的不當(dāng)?shù)美颠€原則處理；四認(rèn)為根本不存在不當(dāng)?shù)美膯栴}，返還更無從談起；五認(rèn)為應(yīng)不論主觀因素，僅適用物權(quán)原則，取得物的一方就應(yīng)該給予對方補償；六認(rèn)為租賃合同是債的法律關(guān)系，裝潢的處理也應(yīng)僅適用債權(quán)原則處理；七認(rèn)為應(yīng)采取折衷物權(quán)、債權(quán)原則的處理方法，取公平原則處理。
一、不可拆除裝潢的性質(zhì)及其歸屬
(一)不可拆除裝潢的性質(zhì)
租賃房屋中不可拆除的裝潢部分應(yīng)屬傳統(tǒng)民法理論中的添附，是添附中的動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合形式。添附是指不同所有人的物合在一起形成不可分離的一物的客觀現(xiàn)象。添附包括混合、附合和加工。附合是指一所有人的物附著于或結(jié)合于其他所有人的物之上而形成新的財產(chǎn)，非經(jīng)拆毀新形成的物不能將二者分開或者需耗費巨資才能將二者分開。由此，不可拆除之裝潢當(dāng)屬不動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合形式。
(二)不可拆除裝潢之歸屬
根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的，應(yīng)由不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán)，是為物權(quán)之原始取得，而動產(chǎn)所有人因附合而喪失動產(chǎn)所有權(quán)。但在我國的民法中沒有添附的規(guī)定，在新的《物權(quán)法》中亦未作規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的取得應(yīng)來自于法律的直接規(guī)定，我國法律中既然沒有添附的規(guī)定，就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。該條規(guī)定與傳統(tǒng)的添附理論是存在區(qū)別的。添附理論是一種物權(quán)取得制度，它是排除約定的法律規(guī)范，添附物一經(jīng)添附，其所有權(quán)就直接歸屬于不動產(chǎn)所有人，且添附理論是不考慮當(dāng)事人的主觀意志(即不論善意、惡意，不論不動產(chǎn)所有人同意與否)的強制性規(guī)定。而第86條不僅是約定優(yōu)先，且僅限于財產(chǎn)所有人同意的情形。目前，法院解決裝潢物的歸屬問題就是適用第86條的規(guī)定的。筆者認(rèn)為，根據(jù)第86條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意的裝潢在租賃期間，其所有權(quán)仍應(yīng)屬于承租人。在租賃期滿后，可拆卸部分，由承租人拆卸，不可拆卸部分，有約定的依約定，無約定的才涉及是否折價補償?shù)膯栴}。
二、承租人求償權(quán)的性質(zhì)
按理說，承租人的求償權(quán)屬于不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。所謂不當(dāng)?shù)美侵笡]有合法根據(jù)而取得利益，致使他人受有損失的事實。它包括三個要件：受有財產(chǎn)上的利益；致他人受有損失(損害)；無合法根據(jù)(無法律上的原因)。此說認(rèn)為，出租人因附合而取得了裝潢材料所有權(quán)，是為得利，而承租人因此失去材料所有權(quán)，是為失利，且出租人之得利并無合法依據(jù)，故承租人得請求不當(dāng)?shù)美颠€，要求出租人折價補償。
筆者以為此觀點有值商榷：
(一)承租人的失利問題
承租人基于特殊的使用目的對房屋進(jìn)行裝潢，并享受裝修利益。而裝潢物是消耗品，有其使用年限，隨著使用期的延長，其裝修利益也在慢慢地耗損。從‘善良經(jīng)濟人’的角度分析，承租人的裝潢行為應(yīng)是理性的，不應(yīng)給出租人帶來額外的負(fù)擔(dān)，其裝潢使用之材料和價格應(yīng)該與其租賃期限相吻合。也即租賃期滿時，其裝潢利益應(yīng)大致?lián)p耗殆盡，既如此，承租人又何來失利可言?若承租人奢侈裝潢，不考慮裝潢物的價值應(yīng)與租賃期大致相當(dāng)?shù)囊蛩兀瑒t不能認(rèn)定其為善意，更不應(yīng)讓出租人為其惡意行為買單。
(二)出租人的得利問題
出租人出租房屋的目的是為了獲取租金利益，所謂的獲取裝潢利益并非出租人的本意。出租人同意承租人基于租賃目的對房屋進(jìn)行必要裝潢，并不可理解成其同意承租人不受限制地肆意裝潢，而應(yīng)是其同意承租人對房屋進(jìn)行與租賃期限相當(dāng)?shù)难b潢。就此意義而言，承租人超出與租賃期限相當(dāng)?shù)难b潢部分應(yīng)視為未經(jīng)出租人同意的裝潢。此外，出租人并不能控制承租人的裝潢行為，承租人的裝潢是基于自己的審美觀點和使用目的進(jìn)行的，出租人未必能欣賞和接受，故于承租人為利益者，于出租人未必是利益。若房屋裝潢的客觀利益不符合出租人的主觀利益，而將該裝潢隨房屋一起歸并給出租人，并要求出租人補償，這應(yīng)屬強迫得利，強迫得利“應(yīng)認(rèn)定所受利益不存在，免負(fù)返還償金責(zé)任”。反言之，若按不當(dāng)?shù)美碚撆辛畛鲎馊苏蹆r補償承租人裝潢殘值，有時補償款甚至?xí)龀鲎馊说淖饨鹗杖耄谙乱惠喿赓U中，新的承租人往往會重新裝潢，使出租人折價取得的財產(chǎn)并未發(fā)揮作用，出租人無緣無故遭受了損失。此種情形在經(jīng)營用房租賃中尤為明顯，前一輪租賃經(jīng)營浴室，后一輪租賃經(jīng)營賓館，每輪租賃裝潢都耗資甚巨，若每次均要求出租人折價補償，出租人早已破產(chǎn)，則其得利何在?當(dāng)然，也存在因裝潢使出租人獲利的情形，這要區(qū)分裝潢的三種類型而論：對于單純裝修部分，合同期滿后，因存在裝修利益的推斷耗盡和強迫得利情形，不存在出租人折價補償問題。對于擴建部分，因擴建是征得出租人同意的，且擴建的房屋對出租人也是有利可圖的，這部分裝潢在合同終止后的成本殘值應(yīng)由出租人折價補償給承租人，即使該擴建部分是違法建筑，出租人也應(yīng)予補償。對于結(jié)構(gòu)性、功能性的改建部分，則應(yīng)分情況分析，有的改建僅是為了承租人特殊的使用目的，如為經(jīng)營需要而把房間打通，修建鍋爐、浴池等，這些基于特殊用途的改造一般于出租人沒有利益可言，不應(yīng)要求出租人補償，但若承租人有證據(jù)證明出租人確實因此受益，則其亦可要求出租人補償；有的改建是為了改善、增強房屋的功能，提高房屋的使用價值，這些改造于出租人是可利用價值的，如電、氣、水等基礎(chǔ)工程的改造，給房屋增加隔熱設(shè)施，中央空調(diào)系統(tǒng)等，這些改造會使出租人在再行出租或自行使用時從中受益。對這部分有益價值，出租人應(yīng)給予承租人相應(yīng)補償。故而，所謂的出租人的得利也并非是一概而論的。
