房屋租賃糾紛：房屋租賃合同中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛的處理
所謂承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間，出租人在出賣該租賃房屋時(shí)，承租人得以與其他購(gòu)買人同等條件優(yōu)先購(gòu)買該租賃房屋。在我國(guó)的一系列民事立法中，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見(jiàn)（試行）》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中規(guī)定：房主出賣房屋時(shí)在同等條件下原房客優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第三十六條第二款指出：出售出租公有房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先權(quán)的條件是：
1.房屋租賃合同合法有效是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于房屋租賃合同而享有的一項(xiàng)法定權(quán)利。因此，沒(méi)有合法有效的房屋租賃合同，也就談不上法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
2.優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，除承租人自愿放棄外，出租人不得加以限制。即房屋租賃合同中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)推定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。只有承租人以明示的方式作出放棄表示時(shí)，承租人才喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。3.出租人出賣租賃房屋的要約在租賃合同有效期間，或者租賃合同生效以前但要約效力持續(xù)到租賃合同生效之后。房屋租賃合同終止以后出租人當(dāng)然享有自由處分其房屋的權(quán)利，即使承租人尚未履行返還義務(wù)，因其不具有承租人的地位，其也就不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。注意：《合同法》第二百三十條規(guī)定的出租人出賣租賃房屋中的出賣，是指出租人向外發(fā)出出賣租賃房屋的意思表示，而非買賣租賃房屋的合同已經(jīng)成立或者生效。
4.同等條件。對(duì)于此問(wèn)題，學(xué)者有不同的主張。從條件是否相同，分為：第一種觀點(diǎn)是絕對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人購(gòu)買的條件應(yīng)與其他買受人條件絕對(duì)相同和完全一致；第二種觀點(diǎn)是相對(duì)同等說(shuō)，認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人購(gòu)買的條件與其他買受人條件大致相同即為同等條件；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，除了法律規(guī)定或者合同約定限制條件外，同等條件僅指價(jià)格同等。第一種觀點(diǎn)在適用上過(guò)于苛刻，不利于保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；第二種觀點(diǎn)過(guò)于寬泛，不易操作；第三種觀點(diǎn)，抓住條件的關(guān)鍵要素，但忽略合同訂立過(guò)程。如果只注重價(jià)格，承租人可以不顧出租人利益，任意拖延承諾時(shí)間，這對(duì)出租人不利，更對(duì)財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)不利。
應(yīng)該確定哪些條件應(yīng)該相同。我們認(rèn)為，首先是價(jià)格條件，即購(gòu)房?jī)r(jià)款的數(shù)額相等。出租人出賣房屋的目的是獲得一定價(jià)款，一定數(shù)額價(jià)款是承租人獲得房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，故購(gòu)房?jī)r(jià)款是否相等是決定承租人與其他購(gòu)房人是否具有同等條件的決定性因素。當(dāng)然并不僅僅考慮相同價(jià)款，還要考慮價(jià)款的支付方式和期限等因素。其次是承諾時(shí)間的先后。出租人同時(shí)或者大體一致的時(shí)間向承租人和其他人發(fā)出出賣房屋要約并限定期限，承租人應(yīng)當(dāng)在此期限內(nèi)承諾，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果要約要求的承諾期限不一致，承租人的承諾期限不早于其他人。如果要約沒(méi)有約定承諾期限，承租人在合理的期限內(nèi)未承諾，亦視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
5.承租人必須在一定的時(shí)間內(nèi)行使。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)行使。
房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)總的來(lái)說(shuō)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
第一，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種法定民事權(quán)利，是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利。它并非基于租賃雙方當(dāng)事人協(xié)議而產(chǎn)生。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)世性，可以對(duì)抗第三人。
第二，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)。即承租人在符合法定條件的情況下，可以依一方的意思表示而形成與出租人之間的買賣合同關(guān)系。形成權(quán)的行使，權(quán)利人既可以意思表示的方式主張，也可以通過(guò)訴訟的方式，也就是形成之訴的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是，值得注意的是，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干意見(jiàn)（試行）》第118條的規(guī)定，在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定，擅自將租賃房屋出賣給第三人的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣關(guān)系無(wú)效。實(shí)踐中，也多采取確認(rèn)之訴的方式來(lái)保護(hù)承租人的利益。我們認(rèn)為，這是不符合法理的。形成權(quán)的保護(hù)應(yīng)當(dāng)采取形成之訴的方式，而不是確認(rèn)之訴。而且，承租人的權(quán)利完全可以通過(guò)行使法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這一形成權(quán)即可實(shí)現(xiàn)。就出租人與第三人之間的買賣合同而言，雖然合同已經(jīng)成立，但因存在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而不能生效。因此，該買賣合同不生效這一法律狀態(tài)，已是不言而喻，無(wú)需人民法院再以一判決對(duì)此加以確認(rèn)。而且，即使人民法院作出確認(rèn)無(wú)效判決，也不能直接使承租人實(shí)際享有形成權(quán)的利益，即在同等條件下取得與出租人之間的買賣合同關(guān)系，而必須另行主張或者另行起訴。因此，我們認(rèn)為，最高人民法院上述解釋是存在問(wèn)題的。
第三，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當(dāng)房屋出租人出賣房屋時(shí)，承租人才在同等條件下將實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。
第四，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種限制權(quán)。相對(duì)于出租人來(lái)講，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)其實(shí)是對(duì)他所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人便不得將房屋賣給第三人。
審判實(shí)踐中，比較常見(jiàn)的問(wèn)題，除了上述以外，主要是如何處理承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間的權(quán)利沖突。這兩種權(quán)利沖突的前提是，均面臨同等條件下的購(gòu)買競(jìng)爭(zhēng)。如果不在同一條件下則不發(fā)生權(quán)利沖突問(wèn)題。
我國(guó)學(xué)理上的通說(shuō)認(rèn)為，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)源于共有，即源于物權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)源于合同，即源于債權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但也有'學(xué)者持有不同觀點(diǎn)，認(rèn)為從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)出發(fā)，運(yùn)用物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先原則原理，來(lái)比較兩優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力的優(yōu)劣，論證的根據(jù)和思路均存在嚴(yán)重問(wèn)題。我們?cè)诮Y(jié)論上贊同學(xué)理上的通說(shuō)，即共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，在解釋基礎(chǔ)上，對(duì)于通說(shuō)不敢茍同。共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)都屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力不應(yīng)因?yàn)闄?quán)利的來(lái)源不同而不同，因?yàn)榉ǘ▋?yōu)先權(quán)畢竟不是其基礎(chǔ)權(quán)利本身。因此，以此為路徑解釋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有更為優(yōu)先地位，是不充分的。解決權(quán)利沖突，不僅僅是邏輯上的問(wèn)題，更大程度上是價(jià)值判斷、利益衡量問(wèn)題。房屋的共有關(guān)系，一般基于其他更為特殊、緊密的關(guān)系，如親屬或繼承而產(chǎn)生，因此，就價(jià)值衡量而言，應(yīng)得到更為優(yōu)先的保護(hù)。
