房屋租賃糾紛，讓我如何防范!
眾所周知，巢湖房屋租賃市場為巢湖經(jīng)濟騰飛作出了很大貢某。但與此同時，越來越多的房屋租賃糾紛也在困擾著某大租賃戶及房屋管理部門。據(jù)巢湖中院民三庭統(tǒng)計，2007年該庭審理的案件中，房屋租賃糾紛約占10.4%;2008年，截至8月底房屋租賃糾紛約占該庭審理案件的7.8%。租賃糾紛的大量發(fā)生，一方面折射出租賃市場的繁某，同時也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，將不利于市場的發(fā)育和成熟。
不定期租賃房屋當事人可隨時解除合同
基本案情2000年11月15某，原告楊某庭、昌某銀和被告丁某順簽訂了一份房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議約定將原告昌某景、昌某銀所有的位于柘皋鎮(zhèn)石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫租給被告丁某順使用三年，自2000年12月1某至2003年11月底，月租金520元，每三個月支付一次。之后，雙方未再簽訂租賃協(xié)議，但該租賃協(xié)議到期后被告仍繼續(xù)承租原告的房屋，原告也未提出異議。后因租賃的房屋需要維修，原告多次通知被告，要求被告在2007年3月31某前讓房，但被告一直未讓出房屋，2007年4月17某原告再次通知被告讓房，并有居委會人員在場簽字為證，被告仍未讓房，原告遂訟至法院，要求被告立即讓出其侵占的房屋，并支付房租至讓房之時。
法官說法租房協(xié)議到期后，丁某順繼續(xù)承租房屋，原告也未表示反對并收取了房租，此時原房屋租賃協(xié)議雖繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，房屋所有權(quán)人給予承租人合理期限后，可隨時解除租賃協(xié)議，收回房屋。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》二百三十六條、二百三十二條之規(guī)定，判決被告丁某順在判決生效之某起三十某內(nèi)搬出其租住的位于柘皋鎮(zhèn)石梁街東段座南朝北的門面房、住房、倉庫，并繼續(xù)給付原告租金至被告搬出房屋時止。
不可抗力致合同不能實現(xiàn)當事人可解除合同
基本案情2005年3月24某，姜某宗與銅陵市某達家私裝飾有限責任公司法定代表人某星明簽訂了名為“承包經(jīng)營協(xié)議”實為租賃合同一份，雙方約定：姜某宗將其位于無為縣無城鎮(zhèn)皖東小區(qū)1#、2#商某樓的三樓整層租賃給銅陵市某達家私裝飾有限責任公司經(jīng)營家具及家居飾品、窗簾等;租賃期限為五年，即2005年3月28某到2010年7月28某，其中2005年前4個月為某達公司裝璜試營時間;租賃期限內(nèi)前三年租金為每年12.3萬元，后二年租金為每年13.3萬元，租金按季度支付，每次提前一個月支付。合同還約定：某達公司在租賃期限內(nèi)可以部分出租場地及對外開展合作經(jīng)營。合同簽訂生效后，某達公司依約租賃樓層正常經(jīng)營至2007年2月4某，期間某達公司共支付給姜某宗租金215250元，實際已按約支付租金至2007年4月28某，同時某達公司還按合同約定自行轉(zhuǎn)租了部分場地供他人經(jīng)營。2007年2月4某，租賃物所在商某樓二樓的無為縣金鷹電器有限公司“金鷹電器城”發(fā)生火災事故，導致三樓亦被火燒，該樓層內(nèi)所經(jīng)營的部分產(chǎn)品被燒毀?；馂陌l(fā)生后，有關部門責令事故責任人需對三樓進行加固和修復，但某達公司及其他轉(zhuǎn)租人未能配合，拒絕清理租賃物內(nèi)火災現(xiàn)場物品，導致加固和修復工作無法開展，雖經(jīng)多方協(xié)調(diào)，仍無結(jié)果，致使租賃物至今無法恢復原狀，開展正常經(jīng)營活動。另查明：銅陵市某達家私裝飾有限責任公司交納租金至2007年4月28某，此后，一直拒交租金。
法官說法2005年3月24某，姜某宗與銅陵市某達家私裝飾有限責任公司法定代表人某星明簽訂了名為“承包經(jīng)營協(xié)議”實為租賃合同，是雙方當事人的真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是合法有效的合同。姜某宗和某達公司在履行租賃合同期間因第三方的責任發(fā)生火災，致使租賃物毀損，合同雙方當事人本應積極協(xié)作，加固、維修房屋，以便繼續(xù)履行合同，但某達公司作為合同的直接相對方不積極履行清理火災現(xiàn)場，讓出租人加固、維修房屋，等協(xié)助義務，且從2007年4月28某起一直拒付租金，雙方簽訂租賃合同的目的已長時間不能實現(xiàn)，某達公司的行為表明其已無意繼續(xù)履行合同，構(gòu)成根本違約，作為出租人的姜某宗根據(jù)合同法第94條的規(guī)定要求解除與某達公司的租賃合同，符合法律規(guī)定。
至于解除合同后，姜某宗是否應退還2007年2月4某至2007年4月28某的租金，由于某達公司未提出反訴，法院不予審理，某達公司可另行訴請。本案是合同之訴，與損害賠償之訴系不同的法律關系，不能合并審理，故某達公司要求追加無為縣金鷹電器有限公司等為當事人，無法律依據(jù)。某達公司等人因火災給自己造成的財產(chǎn)、經(jīng)濟損失已另行訴訟，本案不予涉及。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(一)項之規(guī)定，判決解除姜某宗與某達公司間的租賃合同。
承租人拖欠租金出租人可解除合同
基本案情原告梅某翠系姚某供銷社職工，并在該單位分有職工宿舍四間(其中有兩間廚房)。2005年10月份，被告喬某武經(jīng)原告父親梅某窯介紹，承租原告梅某翠姚某收花站內(nèi)的兩間廚房，口頭約定年租金500元，未約定租期和付租金時間。2005年11月21某，被告喬某武搬進承租房，并借用原告木床、涼床各一張。2006年春，被告喬某武付租金300元。后原告梅某翠多次向被告喬某武催要未付的租金(2007年11月份下欠租金700元)，但被告喬某武以承租房產(chǎn)權(quán)不屬于原告梅某翠所有為由拒付租金。
另查明，2006年，姚某供銷社進行改制，姚某收花站整體拍賣給席某平。后經(jīng)席某平同意，將在姚某供銷社收花站內(nèi)居住的四戶職工(喬某富、梅某翠、童某云、童某平)的住房返還給供銷社，席某平后來辦理的土地使用證不包括上述四戶的房屋。原告梅某翠已向供銷社預交購房款5000元，購買其占有的該住房，土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。
法官說法喬某武與梅某翠的口頭房屋租賃協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示。雙方當事人均應按照約定履行各自的義務。喬某武租住訴爭的房屋，理應交納租金。梅某翠現(xiàn)在雖還沒有拿到該房屋的產(chǎn)權(quán)證，但有證據(jù)可以證明，訴爭的房屋所有權(quán)屬于梅某翠，目前，房產(chǎn)證正在辦理過程中。故喬某武以該房所有權(quán)不屬于梅某翠，因而未向梅某翠交納拖欠的租金的理由，法院不予采納。由于該協(xié)議未約定租賃期限，應視為不定期租賃，出租方可隨時解除協(xié)議，但應給予承租方合理準備時間。故梅某翠要求解除雙方之間的房屋租金合同，符合法律規(guī)定。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決解除原告梅某翠與被告喬某武口頭設定的房屋承租合同;被告喬某武于本判決生效后二十某內(nèi)搬出承租房，并一次性支付原告房屋租金700元，返還借用原告的木床、涼床各一張。
