簽訂超過20年租賃合同效力，在《合同法》實施以前，法律、法規并未對租賃合同的期限作以規定，有些房屋的租賃期為 30 年或更長時間。但《合同法》規定了租賃合同的最高期限為 20 年。此類合同效力如何認定呢?
最高人民法院《關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第一條規定，對《合同法》實施以前成立的合同發生糾紛，適用當時的法律規定;當時沒有法律規定的，可以適用《合同法》的有關規定。因而對于此種當時沒有法律規定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長時限為 20 年。
【律師建議】
為了保護交易安全和合同目的的實現，應當從《合同法》生效之日起計算新的租賃期限，如果超過 20 年的，超過的部分應認定為無效。
租賃合同中，約定在同等條件下，承租方的優先續租權。承租人 應當在租賃期限屆滿前 3 個月提出續租，并經出租同意，重新簽訂租賃合同。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過二十年。
【知識拓展】
根據《民法通則》第58條的規定，以下情形的民事行為無效：
1、當事人是無民事行為能力人實施的;
2、限制民事行為能力人依法不能獨立實施的;
3、當事人一方有欺詐脅迫、乘人之危的行為;
4、雙方惡意串通損害國家、集體或第三人利益的行為;
5、違反法律或社會公共利益;
6、違反國家指令性計劃;
7、以合法形式掩蓋非法目的。
《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
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