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我姓北，和丈夫離婚后就一直在外租房住。2005年初，我在一棉被加工廠找到了一份穩定的工作。為了上班方便，我在工廠附近的居民區找到了一間平房，并與房主程某簽訂了房屋租賃合同。合同規定：程某將自己所有的一間面積為25平方米的私有住房出租給我居住，每月租金500元，半年一付，租期兩年。合同簽訂后，我住進了該房。
2006年1月，程某突發心臟病死亡。正在我苦于無法確定向誰交房租時，程某的兒子找到了我，說他繼承了父親的這間平房，并且他不想再出租房屋，要求收回房屋自住，終止租賃合同。我當然不同意， 當初與程某簽的合同有效期為兩年，還有一年多才到期。為此，我們雙方爭執不下，發生糾紛。
請問：程某的兒子在程某死亡后，有權解除我與程某簽訂的租約嗎?
律師專線解答
北女士，在租賃期間，出租人程某的死亡并不影響你們所簽訂的原租賃合同的效力。當程某的繼承人依法繼承房屋后，其雖然自動成為了新的房屋所有人，但依照我國相關法律中的規定，其應當繼續履行合同，無權終止該租賃合同，收回該房屋。
房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃關系是出租人與承租人之間的債權債務關系。程某的兒子繼承了程某的房產，根據我國《城市房屋租賃管理辦法》第11條的規定，租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同。因此，程某的兒子作為繼承人應當履行其父與您之間所簽的租賃合同中的義務。
由此可見，您可以繼續在該房屋居住，直到房屋租賃期屆滿為止。這期間本應由程某履行的義務，都由程某的兒子負責履行，您大可不必為此擔心。
癥結所在
本問題的癥結在于當事人對出租人死亡后租賃合同是否繼續有效這一問題認識不清楚。
律師提醒與注意事項
口頭合同一旦產生糾紛，就很難證明雙方當事人之間是否存在合同，以及合同條款的具體內容是什么，從而可能使自己的權益受損。在此提醒讀者，訂立租賃合同應盡量用書面形式，以防止產生不必要的糾紛。
遇到類似糾紛，當事人之間可以先私下協商解決，如果協商不成，在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，您可以提起，仲裁，或者也可以采取向法院起訴的方式解決。此外，當事人雙方也可以向爭議房屋所在地的房屋管理機關申請調解。
法律鏈接
《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十一條
